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2023年美国房价、利率、租金是涨还是跌?
发布时间:2023/01/29 文章来源:
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导读:对美国房市2023年的预测,两大房地产平台Realtor com和Redfin各有说法。比如,Realtor com 预测2023年房价和租金都将继续攀升,只是增幅要
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对美国房市2023年的预测,两大房地产平台Realtor.com和Redfin各有说法。

比如,Realtor.com 预测2023年房价租金都将继续攀升,只是增幅要比2021年早些时候温和很多,利率会处在高位,但不会再大幅上升。而Redfin预计2023年房屋销售将降至十多年来的最低水平,房价将会是十年来首次下跌,租金也将下降,贷款利率将下降,年底达到6%以下
01 房价 Realtor.com:2023年全美房价将同比增长 5.4%。
虽然今年加息彻底打击美国的房地产市场,但是预计明年房价不会崩盘。房价增长将继续放缓,甚至可能在某个时间点会有所下降,房市调整可能持续到2025 年。
Redfin:房价将出现十年来首次同比下降,但不会出现法拍潮。
Redifin预计,2023年房价总体将下降约4%,至36.8万美元,这是自2012年以来的首次年度下降。2023第一季度,房价会同比下降2%,第二、三季度下降5%, 第四季度下降3%。但由于明年房源数量仍会接近历史低位,所以价格应该不会暴跌。有一种情况,如果抵押贷款利率下降速度超过预期,或者新上市房源量极少,可能会刺激房价上涨,使得2023年房价基本保持同比持平。但是这种情况的可能性不太大。
即使明年房价下跌,现有屋主锁定了低利率,还有充足的房屋净值,所以法拍潮不太可能发生。
目前就业市场仍然强劲,即使经济出现衰退,经济学家们也预计会是温和的衰退,失业率小幅上升,因此大多房主不太可能拖欠房贷。
02 房屋库存量  Realtor.com
待售二手房屋库存量将上升22.8%,但这并不意味着更多卖家想卖房,而只是房子呆在市面上的时间将变长,能付得起的买家会更少,这样堆积起来,库存就会上升。
虽然库存会增加,但还是低于正常时候,比如2023年库存预测将比2019年低15%,别忘了,2019年的时候,全美已经是房屋短缺的情况。建商不会在2023大量新建了,所以新房开发预计将同比下降5.4%。
建商建不起,买家也买不起,因为不管是土地、建材、人工还是利率都很高。
预计新建住宅的许可证发放和新房开工数量都将减少约25%,建商将重心转向公寓楼和多户住宅(multi-family)在内的租赁住宅,因为租赁需求不会下降。明年房屋翻新比新建要多,因为人们买不起房了,会更倾向于装修改造现有的房子,使其变得更好。
03 房屋销售量 Realtor.com
预计2022年全年销售量将下跌13.8%,2023年继续下跌14.1%。明年销售总量大约在453万套,是自上次2008-12年金融危机以来的新低,下半年可能才会缓慢复苏。这些预测都是二手房,不包括新房。一般春季都是房市比较火的时候,Realtor.com预计明年开春可能会是个“寒春”。
因为买房的,因为高房价、高利率,买不起。租房的,因为高租金,存不下更多钱,也买不起。
换房的,因为锁定了之前的低利率而不想卖,即使想换更小的房,有可能费用都会比现有的高。
Redfin 基本面预测:2023年的房屋销售量将比2022年减少约16%,比2021年巅峰时期下降30%,达到430万套。这将比2011年以来的任何一年都要少。
第一季度销售量同比下降31%,第二、三季度继续减少,但是幅度变小,第四季度持平2022年第四季度。新建住宅的销售量将减少约20%,全国新房销量约50万套。而且也会迎来自80年代以来最低的换房率,每1000户家庭中只有32户将出售自己的住房。因为买家不想购买,卖家也不想出售。低需求,加上拥有低抵押贷款利率的房主不出售房屋,2023年上半年,房源将继续下降。
“最好”预测:如果通胀率下降速度快于预期,联储放慢加息,利率下降的话,那么2023年的销售额下降会在12%左右。
“最坏”预测:如果通胀持续,销售量可能会更糟,同比下降27%
04 抵押贷款利率 Realtor.com
利率将上升至7.4%,年底至7.1%。
Refin 预测贷款利率将下降,年底将低于6%,30年期固定抵押贷款利率将降至5.8%左右,2023年平均利率约为6.1%。如果通胀降温速度快于预期,就业市场放缓,利率可能会在年初降至6%,然后剩余时间稳定在5.8%左右。如果通胀无法下降,利率可能保持高位,在年底前缓慢下降,略低于6%。
05 房价可负担性 Realtor.com
每月房贷支出中位数将比同比上涨大约28%, 比2021年翻2倍。今年10月底的月供中位数比2021年多了75%。
Redfin 即使房价同比下降4%,2023年,购房者的月供仍将比疫情前的2019年高出63%左右。而在这段时间内,工资增长仅约27%。如果利率从6.5%降至5.8%,买一套40万的房,每月月供将减少150美金。如果买房预算在月供$2500,利率6.5%,可以买一套$383,750的房。如果利率下降至5.8%,每月同样房贷支出,可以买$406,250的房。而同样的月供,回到2020年3%的利率,就能买$517,000的房。06 住房拥有率 Realtor.com
应该维持在65.7%,比2022年的65.8% 只降很少的一点点。平均房屋净值将上升$25,650,便宜地区的房屋净值应该会增长更多,因为很多从高房价地区搬过来的买家抬高了当地的房价。
07 租金 Realtor.com
2023 年全美租金将同比增长6.3% ,城市中心的租金增长空间可能比郊区大,这和疫情期间有所不同。Redfin 租金将下降,许多Z世代和千禧一代将继续租房。预计2023年年中,美国的租金同比将出现小幅下降。租房价格下降的部分原因是供应量增加,因为
1.许多多单元公寓正在建设中,明年将有数十万套新的租赁住宅。
2.由售转租:许多房主不卖房了,转为出租。
Redfin还预测2023年投资买房量将比一年前减少约25%,购买量可能在春季触底。明年下半年入场,可能会找好Deal。同时,人们跨州搬家的比例会从今年的24%下降至20%,仍高于疫情前18%的水平。因为一些远程办公的需要搬回公司所在地,或者是搬到开销低一些的可负担性高的区域,所以价格实惠的中西部和东北部的住房市场,将会保持相对良好的势头。这些地区往往比昂贵的沿海地区更稳定,并没有经历暴涨,而昂贵的西海岸城市和过去两年暴涨的区域如凤凰城、奥斯汀等,可能会出现价格的大幅下降。

以下10个城市表现最好

 

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1

伊利诺伊州莱克县

2

伊利诺伊州芝加哥

3

威斯康星州密尔沃基

4

纽约州奥尔巴尼

5

马里兰州巴尔的摩

6

伊利诺伊州埃尔金

7

纽约州罗切斯特

8

宾夕法尼亚州匹兹堡

9

康涅狄格州纽黑文

10

康涅狄格州哈特福德

另外没有个人所得税的州,如佛州、德州、田纳西州也会比较受欢迎。


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