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时代真的要变了。

房地产税改革试点就要来了。

自从2000年房价暴涨以来，房子一直是中国人又恨又爱的心头肉。

买少了，生怕本可以到手的摇钱树飞了。

买多了，又怕房地产泡沫崩裂，一夜回到解放前。

如今看来，“房住不炒”并非老生常谈。

机构数据显示，自2021年1月1日以来，房地产调控政策全面刷新记录，楼市调控次数在不到一年内创历史新高——突破400次。

最近，一系列重大政策调整密集推出：全国严打“假离婚”购房、房贷审批“三价就低”、严禁炒作回迁房、学区房“双限”……

井喷式的房地产调控还在持续。

直到10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，

划时代的“房住不炒”调控政策面世了。

试点征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，试点期5年。

粗略估算一下，中国的14亿人口中，有1/3家庭拥有两套房、1/10家庭三套以上。

每个家庭的首套房免征，约有30%的现有房产必须交税。

具体细则，尚未公布。

事实上，名为“试点”的房地产税改革，实际上属于一定程度的变通和加速房地产调控。

然而试点落地，意味着中国房地产最大变局真正降临。

具体会以什么规范收取，现在还没有定论。

如果参照国际经验，我们可以拿美国打个比方。

看看这个已有200多年房产税历史的国家，是如何征税的。

美国的房产税自1792年起征，至今已经有229年的历史。

所以那里早已形成了比较完善的税收政策体系。

但是要注意，美国的房产税并不是在购房时一次性收取，征收标准也并不是全国统一的。

全美国的每个州，以及州内的各个县市征收房产税的标准都有所不同。

税率通常跟随各县市政府的预算需求每年都有改变，但通常在1%到3%之间不等。

房产税缴纳的频率也根据地区不同而不尽相同。

比如，新泽西州每年要征收4次房产税；加州一年2次，而费城一年只收1次。

图源：美国税赋基金会

有一点非常关键：

房产税必须按时并足额缴纳！

只要房主停止缴纳房产税，这栋房屋就不再归房主所有，而是归美国政府所有了。

美国的联邦政府和州政府不征收房产税，征收的部门是州政府、县市政府和当地学区部门。

房产税的总税率为州及以上各级地方税率总合。

这些居民缴纳的房产税，主要用于居民所居住区域的公共教育及公共服务的支出。

要想在本社区拥有优秀的公立K12教育资源以及足够的警察与医疗资源，消防员、消防车和城市建设，就一定要缴纳相应的房产税。

也就是说，羊毛出自羊身上。

缴纳的房产税越多，得到的公共服务质量也就越高，

拥有房屋的房价更会水涨船高，这样就会形成一个良性循环。

美国政府将地产分为主要住宅、第二套房和出租屋等几类。

与中国即将制定的房产税标准稍微有点类似的是，中国的试点征收对象为居住用和非居住用等各类房地产，美国也会根据不同种类的房屋作出不同的估值。

社区周边neighborhood房屋平均价格、购买土地大小、房屋建筑面积、房型、屋龄等，都要被美国政府作为估值参考因素。

美国富人区

举例说明，假如在同一个社区的两片一模一样大小的土地上建造了两栋不一样大小的房屋；

或者地上建筑面积完全相同，一栋有地下室、一栋没有，这两种情况的房产税收可能会大相径庭。

简言之，在税率相同的情况下，住房的价值越高，需要缴纳的房产税越高。

破墙烂瓦的巴尔的摩某街区

政府估价师通常会采用统一的办法进行快速估值，比较近半年内在同一个社区内已售房屋的房价，再根据上述估值参考因素进行调整。

如果是计算购买新房需缴的税，他们会考虑建造同样房屋的成本，再根据地价和折旧率调整征税数额。

各个州地价不同，不同城市、县里根据学区划分，有时房价相差很大。

但由于每个州会对房产税率进行相应的调整，最终征收的房产税相差不是很大。

50个州及哥伦比亚特区的房产税平均值

图源：WalletHub 2016年统计报告

不太了解的人可能会认为美国房产税估值系统存在漏洞。

如果当初购买的房屋只有一个车库不够用，你现在想多修一个车库；抑或斥资三万美元建造阳光房、扩建原有的破旧厨房。

既然你已经拥有这栋房子，在自己家里修什么难道不是自己说了算吗？

你说了还真不算。

施工许可证

图源：Property Guru

凡是装修成本超过500美元的，房主必须向当地City Planning申请permiet（施工许可证）。

因为装修会改动原有的水管和电线，即使是在草坪上安装一个洒水器，都必须有permit。

偷偷DIY装修不申报会承担的隐患和官司，远比申报需要付出的代价高得多。

记录在案的施工结束后，政府会派专员前来重新给房子估值，调整税基。

由于装修了新的阳光房和厨房、车库一定会使房屋的市场价格上升。

如果估值显示房屋的价值上涨了3万美元，那么房主未来的税基也就会上涨3万美元。

一些地方政府有着减免税项目，可以通过对自住房屋给予减免税。

换句话说，就是与我国的家庭首套房屋免税非常相似。

还有一种对美国华人十分有利的减免房产税规则：

当需要缴纳的房产税超过某一最大值时，纳税人即可获得州个人所得税的抵免或现金返还。

在加州，一个家庭的主要自住房屋可免除7000美元的房产税。

在弗吉尼亚州的一些县市，有针对老年人的房产税全免政策。

对退伍军人来说，也有相应的优惠政策。

图源：The Balance

美国的30个州制定了对退伍军人自住房屋提供固定的免税额。

如果不符合减免条件，每次到了该缴纳房产税的时间，纳税人必须按时缴纳。

在这个国家，漏缴或不缴房产税是非常严重的违法行为。

如果欠税，政府往往会留给纳税人一段时间的无利息grace period（宽限期），并不会立即收缴这栋房屋。

图源：新泽西州政府官网

宽限期通常只有10-15天左右。

如果在这段时间内仍未补缴，超过了所给期限，那么问题就大了。

政府会强制采用房地产税卖屋的办法处理，收缴房屋并启动拍卖程序。

这样一来，房主的信用记录会大打折扣，

以后很难再次贷款买车买房，现有的房屋也很难再卖掉。

如果这时房主仍拒绝缴纳税款，房子就不再是自己的、而是归政府所有了。

草坪上插着公开拍卖标志的房屋

房主会收到州政府的正式通知，限时搬离房屋并强制将房屋拍卖。

健全的房产税法律体系，使美国人拼了老命也一定要按时缴纳税款。

没了房子，就要露宿街头。

除非到了失业、揭不开锅甚至即将宣布个人破产的地步，是绝不敢漏缴的。

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