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资产保护系列：将土地信托用于房地产的六大好处

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房地产的所有人，特别是那些拥有投资性房地产的人，越来越容易受到起诉。与债权人、租户和商业伙伴的互动可能会引发诉讼。此外，这些诉讼可能是基于欺诈性的索赔，可能会花费业主数千美元的法律费用来维护自己的清白。既然我们生活在这样一个充满诉讼的社会中，那么确定一些策略来帮助保护你努力构建和获得的东西就变得越来越重要了。

一个经常被用来保护房地产的流行工具是土地信托。这一工具帮助无数的房地产所有者、投资者和企业保护了他们的房地产资产。事实上，华特迪士尼在佛罗里达州建立了大量的土地信托基金，购买了27000英亩的土地。[1]这片土地后来被用来建造世界上最大的游乐园，华特迪士尼世界，位于佛罗里达州沉睡的奥兰多镇。

土地信托是一种协议，要求一方（受托人）为另一方（受益人）持有不动产所有权。[2]利害关系方使用土地信托有两种不同的方式：第一种选择是允许房地产所有者转让他们现有的所有权把财产交给土地信托基金。第二个选项允许所有者以土地信托的名义购买房产，然后取得所有权。在这两种情况下，信托协议的创立者将记录受托人契约。这就让公众注意到，房地产投资者不是业主。信托的创造者，被称为委托人，可以使他或她终生受益。受益人通常保留对管理信托的受托人进行指导和控制的权利。然而，受益人的权利，以及受托人的受托责任的范围，都记录在信托协议中。

由于土地信托是可撤销的（意味着它们可以在信托受益人的生命周期内被修改、取消或终止），它们不能提供不可撤销信托中的真正资产保护。[3]然而，土地信托仍然很有吸引力，因为它提供了以下六大好处：

收益

1.隐私

2.避免遗嘱认证

3.可转让性

4.无到期销售条款

5.税收优惠

6.避免诉讼、判决和留置权

1. 隐私。房地产所有者和投资者选择这一工具的主要好处是所有权隐私。据报道，迪斯尼之所以使用土地信托基金，是因为它允许秘密购买佛罗里达州的房产。[4]如果他以自己的名义购买并取得这些地块的所有权，那么可以想象，要价会大幅上涨。通过使用土地信托，迪斯尼保持了匿名，并可能为自己节省了数百万美元。由于信托没有记录在任何公共数据库中，例如契约登记处，利益相关方很难（但并非不可能）确定真正的所有人。为了维护财产的隐私，所有人应该以信托的名义（即“123 Main Street Trust”）使用指定受托人取得财产的所有权。[5]如果所有人以自己的名义取得财产，那么利害关系方可以通过基本搜索确定他。同样，如果他以自己的名字在信托中取得财产所有权（例如“John Smith 123 Main Street Trust”），那么利害关系方可能能够推断出他是真正的所有者。当财产在土地信托中持有时，指定受益人是保密的，甚至可以在未将更新记录在公共记录中的情况下对其进行更改。
2. 避免遗嘱认证。土地信托允许投资者及其家庭 避开遗嘱认证法庭。[6]遗嘱认证通常从管理死者的遗产开始，包括通过遗嘱分配财产。根据居住州的不同，合法的遗嘱认证过程可能会很复杂、耗时，而且非常昂贵。然而，如果一个人的房产是在信托中持有的，比如土地信托安排，他们的资产将在遗嘱认证法院之外转移给指定的受益人。www.meifang8.comwww.meifang8.com
   
3. 可转让性。土地信托为房地产所有者提供的最重要的好处之一是可转让性。一旦不动产被纳入信托，信托受益人的利益就被视为个人财产。[7]一个独特的利益是，信托持有的任何房产的利益都可以在不公开的情况下出售、赠与或转让给另一方。此外，由于转让可以在没有公证人、证人或公开记录的情况下完成，交易可以快速而轻松地完成。
4. 无到期销售条款。另一个好处是，在某些情况下，不动产所有人可以将其财产的所有权转让给土地信托，而不违反抵押合同中的到期出售条款。1982年的《加恩-圣日耳曼存托机构法》（以下简称“加恩-圣日耳曼法”）为将其房地产资产转移至信托（包括土地信托）的所有人提供了保护。[9]加恩-圣日耳曼法规定，“贷款人不得在转移至中间人时，根据到期出售条款行使其选择权。借款人是且仍然是该信托的受益人，且不涉及财产占有权的转让。”[10]只要这些条件适用，借款人/土地所有人将所有权转让给土地信托不会违反抵押协议中的到期出售条款。但是，如果借款人不能继续作为信托的受益人，或者如果借款人改变了占有权（指居住在该房产中的人），那么转让将可能违反到期出售条款。在这种情况下，如果贷款人知道转让和随后的违约行为，则将有权决定是否将本票到期。[11]
5. 税收优惠。土地信托也允许投资者保留相关税收优惠。就所得税而言，土地信托应归类为设保人信托。美国国税局一般认为土地信托是一个通过的实体，因此，它不需要纳税申报表。[12]这允许受益人（如约翰·史密斯）在1040税单中，避免提交单独的信托相关纳税申报表。信托受益人持有的另一项重要税收利益是折旧，折旧是衡量资产价值在资产经济寿命内的下降幅度。[13]美国国税局（IRS）允许在计算应税净收入时合理扣除折旧作为业务费用。这使得投资者能够用其房地产资产的年折旧值来抵消其投资性房地产产生的收入。[14]要计算折旧值，必须使用以下3个因素来决定投资者每年可以扣除多少折旧：（1）您在该房地产中的基础，（2）回收房产的期限，以及（3）使用的折旧方法。[15]
6. 避免诉讼、判决和留置权。在土地信托中持有房产所有权也有助于业主避免诉讼、重大判决和留置权。潜在的诉讼可能会被威胁，因为公开搜索所有者的记录可能会发现很少或没有资产。由于没有不动产可供追讨，人们可能不愿意提起诉讼。这一点尤其适用于应急律师。[16]即使有人决定提起诉讼，并且他们的律师同意继续处理该案件（无论是否基于应急费用），使用土地信托可能有助于防止对房地产所有者的重大判决。这是因为第一联邦诉波格案，对个人受益人的判决不附属于土地信托中持有的房产。

引用：

1、Dave Roos，“土地信托的运作方式”2013年9月27日。HowStuffWorks.com网站

2、John C.Murray，“不动产交易中土地信托和商业信托的使用”，不动产，信托和不动产法电子报告，美国律师协会。

3、Clint Coons，“土地信托陷阱为粗心的投资者”，2010年9月23日。

4、Dave Roos，“土地信托的运作方式”，2013年9月27日。

5、Clint Coons，“土地信托陷阱为粗心的投资者”，2010年9月23日。

6.Ronald Runkle，“我的房子应该怎么拥有：是信任还是不信任？”Ronald Runkle&Associates律师事务所。

7、Bentley Mooney，“用土地信托保护你的资产”，CCIM研究所，1994年9月至10月。

8、Alex Everest，“使用土地信托购买房地产的10个理由”，交易人图书馆。

9、Darryle CA，“我对加恩圣日耳曼法案和联邦法规的分析”，Innovest资源管理；止赎论坛。

10、Randy Hughes, “我需要为我的土地信托申请一份单独的纳税申报表吗？”土地信托变得简单。

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