Sorry

本周的黑客攻击并不是房地产行业中常见的技术。这是一种非常不同的分析交易的方式和看待债务的不同方式。在讨论如何进行此分析之前，让我先讨论杠杆的重要性。

杠杆和三种杠杆

作为房东，使用杠杆是有道理的，可以获得银行贷款，这样你就可以尽可能少地使用你自己的钱。在我们现在的低利率环境下，这是完全有意义的。当你可以用银行的钱来代替的时候，为什么要用你自己的钱支付低于4%的利率呢？然后你可以把你的钱分散在几笔交易上，更快地使你变得更富有。

但大多数投资者并没有意识到杠杆有三种类型：正杠杆、中性杠杆和负杠杆。顺便说一下，负杠杆率不一定等于负现金流。这只意味着你的钱没有它应该的那么努力。但我跳得比自己快。

当投资者想到杠杆时，他们想到的是利率。如果投资回报率是10%，银行的利率是4%，投资应该是好的，是的，理由是有6%的息差，因此，投资是有意义的。作为一名背景工程师，现在是一名私人放贷者，我意识到投资者错了。利率不是应该关注的正确数字。

正确的号码

正确的号码是多少？这是贷款常数。你到底在说什么？

贷款常数是你每年承担的债务金额除以贷款金额。在纯利息贷款中，贷款常数等于利率在常规贷款中，贷款常数包括本金支付，因此贷款常数高于利率。

我们举个例子

假设你想从401K贷款10000美元，你会用它作为房地产交易的首付款。假设，这笔交易能给你12%的投资回报，那么你每年就能从这笔交易中得到1200美元。你的401k供应商说，你可以借1万美元，利息只有2%，贷款在3年内到期。你开心的笑着告诉自己，这真是太棒了！我会做10%的传播对吗？错了！这就是原因，你的1万美元按2%的利率计算，只需3年就可以付清。假设贷款没有摊销，计算贷款常数的方法如下：

[$10000+（$10000 x 2%利息/年x 3年]）除以3年=3533.33美元/年债务支付。然后，除以10000美元的投资，等于35.33%的贷款常数。

如果，你只得到1200美元/年的回报率，或12%利率，当你扣除35.33%的贷款常数时，你会得到23.33%的负杠杆率。实际上，你前三年的亏损是每年2333美元。如果你期望的是正的现金流，你只需要计算一下你的贷款常数，那你一定会感到非常吃惊。

投资者有时会选择15年偿还一笔投资贷款，有时他们想在10年内还清贷款。请谨慎！想早点还债不一定聪明。为什么？因为当你发现你真正的利率差时，你可能处于负杠杆区域。让我们举一个更复杂的例子：（对于那些讨厌数学的人来说，现在你可以去拿你的计算器了。）www.meifang8.com

假设你有一处房产，你可以花10万美元购买，它有10%的上限利率。这意味着它每年产生1万美元的净营业收入。假设你能以95%的购买价格以4%的利率获得联邦住房管理局的贷款。你有三个选择：

选择A：在10年内还清贷款。

选择B：在20年内还清贷款。

选择C：仅利息贷款。

哪笔贷款有意义？假设你的目标是创造尽可能多的正现金流。让我们计算贷款常数。

选择A：你可以用抵押贷款计算器来计算。贷款金额95000美元，利息4%，摊销期：10年或120个月。月供为961.83美元或年供为11541.95美元，贷款利率为12.2%。

选择B：每月付款等于575.68美元或贷款常数为7.3%。

选择C：显然是4%。

总结如下：

选择A中的现金流为负，选择B和C中的现金流为正。如果您的目标是获得尽可能多的现金流，选择C将给您最大的利差。如果你能在3年内把房子卖掉，那就只需要选择C就行了。

然而，如果你想长期保留房产，选择B更有意义，这样你可以在20年后还清贷款并获得更多的现金流。或者你可以选择C，只需支付额外的款项，还清本金。这样做，您将保护自己免受租金下降，或房产净营业收入出现无法控制的情况，而降低收入的可能。例如，如果房产税突然增加，而现在你的上限税率降到6%，那会怎么样？选择B的贷款利率为7.3%，意味着你将处于负现金流区域。但是，如果你最大化你的差价，你仍然可以在经济繁荣时期支付本金，并且选择在经济萧条时期支付利息。

最终，投资和决定是尽早还清贷款还是延迟还清你的抵押贷款，这是你个人的投资决定。我希望这篇博文能告诉你如何计算实际的息差，它是从一个未知的数字开始的，这个数字叫做贷款常数。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询