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美国房产HOA费用详解

发布时间：2018/10/13　文章来源：网络

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导读：

许多准备投资美国房产的朋友，对HOA并不是很了解。本文就请专家来为大家详细解读有关这项费用的前世今生。

HOA （Homeowner Association，直译「屋主协会」) 就是所谓的物业管理，或者可以直接理解成社区管理委员会。该组织由住户（业主）们组成并强制性参加，通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司运行，住户（业主）可能需要定期聚会决定社区发展事项。

HOA 还具有条约限制 (Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R) 的权力，并可向住户（业主）收取一笔住屋/社区管理费 HOA Fee。这笔费用的用途包括但不限于：

公共设施维修管理（如有网球场、游泳池、健身房、电梯等）
景观环境维护（庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等）
治安维护（大门 Gate 设备、治安设备如监视器、保全系统等）
垃圾费（视各 HOA 的负责范畴）
水费（视各 HOA 的负责范畴）
瓦斯费（视各 HOA 的负责范畴）
铲雪费（视各 HOA 的负责范畴）
房屋建物修理（如换修门窗、屋顶，视建物种类与 HOA 的负责范畴而异）
其他物业管理内容，视各 HOA 规定而异

HOA 如何收费？

HOA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块，有些新的社区甚至上看八九百块都有，收费差异相当大。主要是看区域、服务、设施、和居住坪数大小，端看各 HOA 收费规定。
需要注意，这笔钱并不算在买房开销当中，而是额外的「养房」费用，为每个月的固定成本，住多久就要缴多久（即使是度假出远门、房子空着也要继续缴交）！

HOA 优缺点大比较

优点：
1. 由 HOA 统一管理、不用操心
2. 庭园洒扫、公设维修等等都有专人负责
3. 省去自行联系、维护住家环境的时间心力
4. 维持住家社区的外观环境一致、井井有条
5. 住家环境水平上乘
缺点：
1. 一切皆须遵守 HOA 规定，屋主丧失自主权
举例：是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色（？！）等等一切可能都会被管！（视各 HOA 合同而异）
2. 甚至住所门窗等都必须先通报 HOA 才能进行施工（视各 HOA 合同而异）
3. 若未按时缴交费用，可能需要再交一笔迟交罚款 (late fee)。除了持续被催缴之外，可能还会暂停你使用公共设备如游泳池、健身房、HOA会议投票等权利。
4. 售屋前若有积欠 HOA 费用，则无法成交。
5. 可能不能随便出租。
6. 若 HOA 的经费不够给付社区决定兴建的新公共设施，还会再向住户收取额外一笔费用。

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「特定居住环境/建筑」什么样的住所要收 HOA？

通常下面两种住房需缴纳 HOA：
Condo：有些称之为 Condo Fee，由于屋主只拥有内部产权，外部一切维修管理皆由 HOA 负责，使用经费自然是从月缴的费用而来。

Townhouse：与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些，推测是因为屋主拥有 Townhouse 地上地下的产权，需要自己打理的部分较多。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建，因此都有 HOA 的组织存在。
注：其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」，相对于 House，屋主只拥有房屋内部的产权，外部与土地则属物业管理协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是「建物形式」，指那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式，但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 "Condo"，它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo)，也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。

Single Family House 一定不会有 HOA ？

大部分的 Single Family House 住宅区并没有社区管理委员会、物业管理委员会，但是有许多地区的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。可能因为该房属整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ，每月亦须缴交费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。据悉，许多九零年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用，所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。

我不理 HOA 会怎样吗？

如果不理会 HOA 的规定，HOA 会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不予以理会的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。
我就是不缴 HOA 费用会怎样吗？！
很可怕，不要问。
无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费，还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会，HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在该屋的产权纪录上，在屋主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来屋主若要变卖此屋，依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时，HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。

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以目前加州州法为例，屋主若欠款 1800 元以上（不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息）并拖欠 12 个月以上，在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后，有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前，HOA 会向屋主发信告知将采取的一连串法律行动，之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。

放置留置权之后，紧接着的拍卖程序分为两种：司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序，必须先由法院核准，并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务，屋主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产；若拍价不足以清偿债务，屋主可在一年内清偿债务并赎回房产。而非司法程序则不透过法院，欠款屋主只要在 90 天内还清欠款以及 HOA 条约当中列出的费用（律师费或利息等等），就可以把房子赎回来。

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发布时间：2018/10/13

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