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美国房地产权保障制度详解（中）

发布时间：2019/10/10　文章来源：网络

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导读：由律师提供法律意见产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法,主要是通过专业代理律师查阅登记机关档案资料,提供法律意见来确定产权。美国

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由律师提供法律意见
产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法,主要是通过专业代理律师查阅登记机关档案资料,提供法律意见来确定产权。

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在产权保险制度出现之前,这是美国最常用的办法,特别是在美国东部和南部地区,尤其盛行。

在这种制度下,专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托,到登记机关查阅有关房地产登记资料,然后通过硏究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性,提供法律意见，并对产权审查中发现的问题,提出可能的补救办法。

房地产权保险制度
上述两种方法,为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障,但还是难于保证产权的绝对可靠。

例如,靠担保契约的方法,转让方可能毁约,或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。

如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的(或已知的)文件资料,而且只能从文件表面发现问题,对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷(如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误)等,律师有时是没有办法发现的。

因此,通过担保契约和律师咨询做为产权保障,当事人无论多么小心,还是无法避免产权风险。为了减少风险,预防可能存在的产权隐患,美国发展了产权保险制度。

目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度,也是保险行业普遍的险种之一。

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房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。

产权保险制度与前面两种制度相比,增加了如下几个方面的保障：

1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任,对将来可能发生的产权纠纷丶产权障碍负赔偿责任；
2、它有足够的赔偿基金；
3、受政府和法律的严格监管。
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产权保险公司在接受委托后,首先要做的事与律师相同，仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其它相关资料,然后仔细研究房地产的产权状况，对发现的产权障碍提出补救措施，最后为委托人作出担保,对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。

产权保险制度消除了因隐蔽的产权缺陷引起的产权风险，目前美国投资者和贷款机构都倾向于采用产权保险制度，房地产交易和房地产按揭都必须购买产权保险。

房地产权保险的险种分为两种:一是买方保险,二是贷款方保险。

买方保险保障新业主的利益,保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后。

贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益,保险期限至贷款本息全部偿还为止。

产权保险的费用一般包括两项:

一是保险费。保险费标准是相对固定的,一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额结合房地产的产权现状确定,不同的州保险费有所区别,一般来说在10万美元以内的房地产,保险费不超过房地产价值的1%,超过10万的房地产,保险费约为房地产价值的06%-09%,房地产价值越高,保险费比例越低。

二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费,对新房等产权历史短的房地产,搜索费微不足道,但对产权来源复杂,历史久远的房地产,费用要高一些。

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产权保险费用一般都是一次过支付。

产权保险公司
产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来,是保险行业的一种,从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外,同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为。

产权保险公司一般是美国保险协会的会员,同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会( American Land Title Association)是美国产权保险业的全国性行业组织。

随着业务的开展,许多产权保险公司建立了自己的产权档案馆，并与政府的登记、税收、司法等机关建立了联网电脑系统，提高了产权搜索的效率和产权的准确性。

但,由于产权的复杂性,无论产权保险从业人员多么小心,经验多么丰富,错误总是难免的,风险总是存在,因此,产权保险公司利用收取的保险费建立保险基金，赔偿投保人可能出现的产权损失。

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发布时间：2019/10/10

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