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奇怪的现象：为什么新建房供应量巨增？这对房地产有什么预示……

发布时间：2024/07/15　文章来源：

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导读：今天出去买房子的人都知道，可供出售的房屋仍然很少。房地产市场刚刚开始走出历史上最萧条的几年。新房和现有房的库存量终于开始上升，但数

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今天出去买房子的人都知道，可供出售的房屋仍然很少。
房地产市场刚刚开始走出历史上最萧条的几年。新房和现有房的库存量终于开始上升，但数据中突然出现了一些奇怪的现象：新建房的供应量似乎太高了。

然而，这些数字具有欺骗性，因为当今的房地产市场正处于前所未有的动态之中，这可以追溯到20年前房地产业另一个前所未有的时间，即次级抵押贷款热潮。
所有这一切恰恰是为什么房价，通常在供应量高的时候会冷却下来，而现在却继续上涨。
供应情况
根据全国住宅建筑商协会(NAHB)的数据，目前有4.4个月的待售新房和现有房。月供应量是市场中常用的计算方法，用来衡量按照目前的销售速度，需要多长时间才能卖出所有可用的房屋。六个月的供应被认为是买方和卖方之间的平衡市场。
本世纪初，供应量本来就很低，但疫情驱动的需求在2021年初将供应量推至历史最低点，仅有两个月的供应量。待售房屋的短缺，加上旺盛需求，推动房价较疫情前水平上涨了40%以上。
现在，供应终于开始回升，但回升主要发生在新的国内市场，而非现有市场。事实上，现在有9个月的新建房屋可供出售，几乎是现有房屋的3倍。新房和旧房的供应量通常非常接近。根据NAHB的数据，新建房现在占总库存的30%，大约是其历史份额的两倍。
NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨(RobertDietz)写道，2022年6月，新屋月供应量(9.9)比现有单户住宅月供应量(2.9)遥遥领先，创下有史以来的最大纪录。这种情况清楚地表明，对当前市场库存的评估不能简单地单独审查现有的或新的房屋库存。
这种不寻常的动态是由抵押贷款利率最近的波动和始于20年前的前所未有的住房市场灾难所驱动的。
今天棘手的数字基础
这个房地产市场不同于其他任何市场，因为经济的发展不同于其他任何市场。首先，2005年，次级抵押贷款的激增以及由这些抵押贷款支持的新金融产品的疯狂交易推动了房屋销售、住房建设和房价的大幅上涨。
这一切迅速崩溃，导致了自大萧条以来最严重的止赎危机之一，并引发了随后的大衰退。独栋住房的开工率从2005年的170万套骤降至2011年的430,000套。到2012年，新屋仅占待售房屋总量的6%，即使到2020年，新屋开工率也尚未恢复到110万套的历史平均水平。
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然后是新冠疫情，在那段时间里，消费者需求激增，利率创下十来年历史新低，所以建筑商做出了回应。2021年新屋开工量飙升至110万。美联储正在救助经济，让购房变得便宜得多，而新的在家办公文化让美国人前所未有地搬家。突然，供给被卷入需求的龙卷风。
抵押贷款利率混乱
目前新建和现有住房之间奇怪的供应差距，也是由于过山车式抵押贷款利率。在疫情开始时，抵押贷款率降至历史低点，然后在两年后飙升至20年高点。数以百万计的借款人在低谷时进行了再融资，现在却没有再融资的意愿，因为他们必须将贷款利率从3%或4%调整到目前7%左右的利率。这种锁定效应导致人们不源买，也不愿卖。
根据美国人口普查，房屋建筑商在流感爆发的头几年已经提高了产量，到2021年，独栋住宅的产量飙升至110万套以上，但当抵押贷款利率飙升时，产量又出现回落。建筑商已经能够降低抵押贷款利率，以保持较高的销售额，但截至今年5月，他们每年的建筑速度为99.2万套。
Redfin的数据显示，由于抵押贷款利率略有回落，今年春季销售房源略有改善，截至6月，活跃房源较上年同期增长16.5%。然而，供应量增加的部分原因是上市时间更长。
Redfin的一份报告称：自3月新房上市增长加速以来，在市场上停留至少一个月的房屋比例逐年上升，但购房者的需求仍然不温不火，2022年抵押贷款利率开始上升以来就是如此。
低端房源增长
根据全美房地产经纪人协会的数据，在二手房市场上，100,000美元至500,000美元的房源供应量最低。这是今天大部分买家的所在地。更高的抵押贷款利率促使他们寻找更便宜的房子。
然而，有趣的是，尽管所有价格层的供应都在增加，但增加最多的是同一个低端价格层，这意味着这根本不够。随着房屋上市的速度，它们成交率较高。
例如，100,000美元至250,000美元的房屋供应量仅为2.7个月，但供应量较一年前增长了19%。与此同时，价格在100万美元以上的房屋还有4.2个月的供应量，但供应量仅较一年前增加了5%。
这就解释了为什么即使在供应改善的情况下，房价仍然居高不下。CoreLogic的数据显示，5月份的房价比2023年5月高出4.9%。涨幅已经开始略有缩小，但并非所有地方都是如此。
CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普(SelmaHepp)表示，
库存远低于疫情前水平的市场，如东北部，今年春季房价持续走强。此外，价格相对较便宜的市场，比如中西部市场，今年春季价格出现了健康的增长。
Hepp指出，
佛罗里达州和得克萨斯州的待售房屋供应增长相对较快但目前房价低于一年前水平。
虽然分析师预计今年下半年房价会放缓，抵押贷款利率会下降，但利率是否真的会下降，供需失衡是否会让房价降温，还有待观察。如果抵押贷款利率真的下降，需求肯定会激增，给供应带来更大的压力，并使价格保持在高位。
迪茨补充道
是，库存正在增加，而且还会继续增加，特别是在未来几个季度抵押贷款利率的锁定效应减弱的情况下。但就全国而言，目前的库存水平继续支持新建筑和一些价格增长。www.meifang8.com

发布时间：2024/07/15

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