美国报税原则是挣钱需缴税pay-as-you-earn，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售美国境内的房产时，增值部分都需要缴税。美国税务居民和外国人，卖房时资本利得/净增值部分缴税的规则有所不同。
外国人在美国进行房地产投资的非常多，也有不少外国投资者的房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外国人出售美国房地产，在过户的时候，买方(通常委托过户公司)要代扣代缴所得税Withholding Tax。
如果合理规划卖房的支出部分，有可能将所有预缴税都退回。虽然预缴税的部分可以部分或者全部退回，但是如果在卖房前没有专业的税务师做好合理的规划，那么，向美国国税局要回多扣缴的预缴税将会是一个无限期的漫长过程，更有甚者，可能一分钱都无法退回。
一般来说，退税的方法有两种：
①在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。
②在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。
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在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。
用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢？过户公司在过户后，会把Form 8288/8288a 寄给IRS。
如果Form 8288/8288a信息完整，美国国税局会给过户公司寄回联——美国国税局盖章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号(ITIN)，IRS不会给过户公司寄回联美国国税局盖章的8288a。所以，我们建议，外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号(ITIN)，并且报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288a的部门。当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288a，只要近期内申请到税号就可以了。
在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。
这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。举例来说，某外国卖家在2021年1月出售美国房地产，如果不填报Form 8288b (Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2022年初来填报1040NR税收申报表，申请退税，然后等待两个月左右获得退税。
如果填报Form 8288b (Withholding Certificate)，在2021年4月就可以得到退税, 大大缩短了等待退税的时间。但是，如果填报Form 8288b (Withholding Certificate)，卖主需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后，立即通知IRS负责8288b的部门。否则，IRS将对Form 8288b (Withholding Certificate)不予批准。
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