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如果你是一个经验丰富的房地产投资者，你可能已经意识到，这类资产带来的一些更大的好处，比如杠杆资产的升值，这将能提高现金回报率，甚至在杠杆与扣除相结合的情况下，创造免税现金流的能力，然而，通常未被充分利用的利益会发生在纳税期间。在描述如何减少税收费用之前，我们需要首先确定收入的类型。

1、应税收入大致有三种

• 主动收入——这类收入包括工资、奖金和佣金等劳动收入。
• 投资组合收入——这个类别包括利息、股息和资本收益。
• 被动收入——这类收入包括房地产租金和油气权益使用费。

你的房地产业务将直接影响你实现税收优惠的能力，并影响收入流的分类，如果你是房地产领域的主要投资者，并且没有积极参与运营，那么将现金流分类为被动收入损失，将无法减少主动收入或有价证券收入。实际上，被动损失只能用来减少被动收益，在我看来，这完全忽视了房地产投资的最大好处之一。有两个例外将允许投资者使用被动损失来对抗非被动收益，这个简短的概述只能看作是一个介绍，在这篇文章结尾的第一个参考链接将能够澄清任何额外的细节需要。

（1）例外1：允许的损失上限为25,000美元

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第一个例外是，你只能从非被动收入中扣除至多2.5万美元的被动损失，为了获得这种利益，投资者不能成为被动投资者，必须要积极参与，当你被认为是决定租金条款、批准支出或租户以及其他类似决定的决策者时，积极参与可以广义地定义为实质性参与。这里的重点是，你有效地使房地产成为一个积极的收入来源。

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（2）例外2：允许应用的损失是无限的

第二种，也是更麻烦的一种例外，将允许你从你的其他非被动收入中扣除无限数量的房地产账面损失。这条规则通常被称为房地产专业规则，这一例外要求投资者每年工作750小时来从事房地产工作，并要实际参与。有些人可能认为，作为一名房地产专业人士，每年工作750个小时就足够了，但事实并非如此，正如许多大口袋社区的读者情况一样，这可能只是一份兼职工作，即使你能达到750小时，你仍然需要确保第二个要求得到满足。第二个要求是一年中51%的工作时间必须在现场，这意味着要有51%的总工作时间，包括你的日常工作，这时，大多数希望应用此例外的初始投资者意识到这是不可能的，但是，如果你有一份全职工作，你就不太可能遇到第二个障碍。

如果你正在考虑使用第二个例外情况，你的财务记录将是至关重要的，多年来，我的会计师为我提供了足够的轶事证据，说服我确保每一分钟都列一个项目，以便在必要时为自己辩护。我把每天的工作都写在日记里，这样我就能清楚地知道我花了多少时间，这与您可能已经在做的事情并没有太大的不同，当您记录您的驾驶里程以计入车辆津贴时，它同样会在您最需要它的时候帮助您，并且当您面对一个正在质疑您资格的审计人员时，也同样适用。

作为投资者的第一年，我遇到的一个问题是，我没有要求把我所有的资产(当时只有两处)合并起来，以便在衡量我的实际参与时考虑我的时间，换句话说，我没有对每个项目进行处理，这迫使我为每个项目和房产显示最少的时间(500个小时)，这不仅对于记录的目的来说比较麻烦，而且还导致了一些根本无法满足的小时数。一旦我选择以组合方式处理房产，它将一直有效，直到要求更改为止，不用说，这帮了我大忙。

文章底部的IRS链接将提供更多用于评估材料参与情况的测试细节。我所见过的最常见的一个例子是，当一个投资者没有达到每处房产500小时的工作要求，但仍然比其他人花费了更多的时间，这个例外可以作为一个安全的港湾，当你意识到你可能没有达到500小时时，知道什么时候保护自己是有益的。虽然现金流、股票升值和一般的财富创造肯定有利于房地产投资，但利用被动损失对抗非被动收入的好处是不容忽视的，我经常会告诉我的学生，当他们的收入增加时，在生活中，房地产可以作为一个伟大的盾牌，以防止税收。我们的总体目标不仅是增加我们的投资组合财富，而且还要以一切可能的合法方式减少我们应纳税的义务。

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