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在美国买房，防止你损失定金的10个条款！

发布时间：2019/12/05　文章来源：网络

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导读：在美国买房，岀offer签合同后都要先交定金，金额一般是房款的3%,如果最后没有成交，定金可能也会打水漂。不过美国买房签合同时有10个Contin

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在美国买房，岀offer签合同后都要先交定金，金额一般是房款的3%,如果最后没有成交，定金可能也会打水漂。不过美国买房签合同时有10个Contingency条款可以让我们免除这种损失定金的风险。

这些Contingency通常都是保护买家的利益，在出现某些意外情况时，比如贷款没贷下来，房子检查岀大问题维修费巨贵，买家不想买了等，可保证买家收回定金，中止合同。

所谓Contigency，即履行合同的先决条件，若某些特定条件无法满足，则双方可以选择中止合同、不构成违约。

1. Appraisal Contingency

如果银行或房贷公司给房屋的估价(appraisal)低于成交价格，可能导致贷款额度降低。比如，一套100万的房子，原本预计首付20%、贷款80万，结果银行给房子的估价只有90万，那么就只能贷72万，比预计的贷款少了 8万。

岀现这种情况，买卖双方可以协商降低成交价格，或者买家可以另外筹措8万现金来补齐缺口。如果双方无法达成一致，买家可以选择中止合同，并且不构成违约、可以拿回自己的定金(earnest money)。

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2. Financing/Mortgage Contingency

岀offer之前通常都要先找房贷公司或银行做pre-approvalo如果房市火热、是卖方市场，很多卖家、尤其是价格很贵的高档住宅，可能根本不愿意接纳没有pre-approval letter的人看房，懒得浪费时间

然而，银行的pre-approval letter并不100%准确，如果银行最后实际批准的额度低于预期，或者不管因为什么原因拒绝了买家的贷款申请，买家也可以选择中止合同。

3.   Inspection Contingency

买家要求做房屋检查(home inspection),若发现问题，买家可以要求卖家修复、或降价、或以credit等其他方式补偿。如果双方无法达成一致，买家可以无责任中止合同。

美国买房大家通常都会做inspection,但也有少数例外情形，比如有些房子己经很老很破，卖的实际上是那块地，或者卖家因为有急用、价格己经定的十分低，不愿意再花额外的时间、精力、或金钱来修葺，那么可能会在listing中明确表示sold “as-is”，意思就是原样岀售，房东不会修葺任何东西。最后，如果是抢手的房子，买家为了表达诚意可能会放弃Inspection Contingency,让自己的offer更有竞争力。但是放弃房屋检查存在风险，还是建议做房屋检查。

4.   Cost of Repair Contingency

这一条通常附加在Inspection Contingency中。如果是二手房，Inspection多少会发现一些问题，如果维修预估的费用高于某个数字(比如房价的2%、或高于$50K),买家可以中止合同。

5.   House Sale Contingency
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如果你并不是第一次买房，而是想卖掉现在的房子、然后才有钱买新房，并且二者必须同时进行，那么你可以和卖家协商、在offer中增加这个条款，如果在约定日期之前自己的房子没卖岀去，你可以无责任中止买房合同。

对于卖家来说，这当然是件很麻烦的事情，如果房市火热、是卖方市场、卖家手里有其他好的offer,很可能不会接受这样的安排。

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6. Kick-Out Clause

上面的House Sale Contingency保护的是换房的买家，这一条款则是保护卖家。假设A现住房子X,他签了合同从B手中买房子Y,但是设置了 House Sale Contingency,如果1个月之内卖不掉自己的房子X,则A可以不买B的房子。

卖家B为了保障自己的利益，可以设置一个Kick-Out Clause,在和A签订合同之后继续让人看房,如果有另外的买家C岀价，则B可以给A 一段时间考虑（比如说72小时）。如果B在72小时之内移除House Sale Contingency,则B还是把房子卖给A,否则B可以选择中止合同并把房子卖给C,不构成违约。

7.   HOA/Condo Document Contingency

公寓和联排房屋通常都有Home Owner Association （HOA）或类似的管理机构，有些统一规划的single house community也有HOAo签订合同之后，卖家可能需要向买家提供相关的文件（HOA Document/Bylaw）。买家看了这些文件之后可以选择中止合同。

8.   Attorney Approval Contingency

买家选择由律师检阅房产相关文件，如上面提到的HOA/Condo Document/Bylaw,如律师觉得有问题、不同意交易，那么买家可中止合同。

9.   Approval/Compliance/Survey Contingency

某些房子（如Co-Ops公寓）的交易可能需要第三方批准（如公寓管委会）；如果买家置业有特殊的用途（如用于经商）、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了Remodeling,买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合HOA/Bylaw及该区域的zoning,没有违法或违规，才能继续交易，这些都可以作为Contingency。

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10. Insurance Contingency

如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域，买家可能需要确保该房屋买得了保险。如果买不到房屋保险，则买家可以选择中止交易。

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发布时间：2019/12/05

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