在美国买房后，哪些费用可以合理减税？
发布时间：2024/11/17 文章来源：
分享
公众号
导读：房屋在税务领域的分类：1、个人主要住宅（Principal Residence）顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可
www.meifang8.com
房屋在税务领域的分类：
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
IRS认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入IRS也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到Sch E，而相关贷款利息、房产税等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
如果你有三套房，IRS默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在Sch E上。
4、出租房（Rental Property）
只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到Sch A上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投资支出填入Sch A杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等，通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，一般不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
合理减税的途径：
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
www.meifang8.com
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入Sch A分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
例如，洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入Sch A分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器、隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗、浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息、房产税、水电费、保险等一系列费用的百分比，直接放入Schedule C作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。IRS还为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
8、房屋普通折旧（Depreciation）
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼、店铺、工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。
1、本文内容来源于网络，本平台系信息发布平台，仅提供发布功能；
2、平台上发布或转发的文章与图片有任何侵权行为，请联系客服及时处理www.meifang8.com
房屋在税务领域的分类：
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
IRS认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入IRS也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到Sch E，而相关贷款利息、房产税等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
如果你有三套房，IRS默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在Sch E上。
4、出租房（Rental Property）
只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到Sch A上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投资支出填入Sch A杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等，通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，一般不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
合理减税的途径：
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
www.meifang8.com
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入Sch A分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
例如，洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入Sch A分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器、隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗、浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息、房产税、水电费、保险等一系列费用的百分比，直接放入Schedule C作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。IRS还为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
8、房屋普通折旧（Depreciation）
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼、店铺、工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。
1、本文内容来源于网络，本平台系信息发布平台，仅提供发布功能；
2、平台上发布或转发的文章与图片有任何侵权行为，请联系客服及时处理www.meifang8.com
发布时间：2024/11/17
美房吧是一家专业服务华人投资买卖美国房地产的互联网平台。房源覆盖全美42个州，专业经纪人免费服务。我们竭诚帮助您实现美国买房，卖房，租房，贷款，广告投放等相关需求。
美国咨询热线： +1 858-314-8887
中国咨询热线： 4001-678-009
电邮：kefu@meifang8.com
微信：meifangba
快速通道
最新资讯
- 巴菲特对金钱的看法与中产阶级有所不同2025/05/27
- 投资房地产，5非传统方式同样有机会致富2025/05/27
- 加州保险市场再起波澜？！2025/05/26
- 首季可负担性回升，加州房市区域分化加剧，北部县成“最后避风港”2025/05/26
- 美国最有钱的1%富豪年避税1630亿，6大漏洞曝光2025/05/16
- 川普关税海啸…4种日常消费，中产阶级也难负担2025/05/16
- 租赁热潮来袭，联合广场重燃活力2025/05/15
- 连续两年全美南部最佳！2.5 万人小镇2025/05/15
市场与合作
更多 >
房源推荐
更多 >
