商业上公认的房地产估价模型有三种:comps法(市场分析法)、income法或cap rate法(收益资本化法)和replacement value法(重置价值法)。
商业上公认的房地产估价模型有三种:市场分析法、收益资本化法和重置价值法。
如果你想买一处投资性房地产,你可能会想用收益资本化的方法来决定你是否能得到一笔公平交易。下面是它的工作原理:
比较市场分析法与收益资本化法
比较市场分析方法的理论是,在规模、风格、年龄、饰面、位置、景观和所有其他特征上相似的房地产,其价值应与在同一销售日期附近的其他可比房地产的价值大致相同。一处房产可与另一处相媲美。
收益资本化方法也做同样的事情,除了不使用关于资产物理方面的可比信息外,您主要使用资产可以产生的净营业收入(NOI)作为可比特征和价值决定因素。
确定NOI和资本化率
在支付抵押贷款之前,NOI计算为租金收入减去所有运营费用。www.meifang8.com
例如:假设加利福尼亚州拉梅萨市的A栋公寓的净营业收入为100000美元,售价为2000000美元。这是5%的资本化率,noi除以购买价格。
如果拉梅萨附近的20栋独立公寓楼在过去90天内以5%的最高限价出售,而另一栋公寓楼上市,它也可能以5%的最高限价出售。
假设一栋noi只有35000美元的建筑上市。因为一般的平均资本化率是5%,你可以用3.5万美元(NOI)除以0.05(资本化率)得到70万美元的价值。因此,类似地区的任何公寓楼收入流都可以通过平均资本化率进行资本化,从而得到一个近似的估值。
当比较类似类型的建筑时,这种方法最有效,例如公寓建筑到公寓建筑,而不是公寓到零售或公寓到办公室。
买方注意
收入资本化方法提供了价值的近似值,并且永远无法补充确定任何特定财产的现金回报率。
所以,你可以用收益法进行估值,但总要回到这个问题上:我预测的现实现金回报率是否足够公平,使这笔投资成为一个有吸引力的选择?
如需转载请添加客服(微信号:meifang8kefu)咨询
www.meifang8.com
快速通道
最新资讯
- 美国TOP100高性价比大学推荐!学费4万美金以下!申请到就是赚到!2024/04/19
- 房利美推出新的MBS计划,以促进经济适用房贷款 明年COLA调升3% 社安金将增加这个数……2024/04/19
- 调查:本周是卖房最佳时机点2024/04/19
- 除了房贷 保费飙、房屋维护费涨 屋主两难2024/04/19
- NAMB为经纪人提供自动化数字营销工具,房市将会起到怎样的变革? 住房供应危机又将得到怎样的解决?2024/04/19
- 南加房地产业年初就业趋冷专业人士:主要这些原因2024/04/18
- 租霸3年积欠7.2万租金 偷当二房东 华人房东怒提告2024/04/18
- 美国房主支付房产税,最多和最少的5个州!2024/04/18