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尽管房地产市场有所改善，但在可预见的未来，卖空和止赎销售仍将与我们同在。下面我们就来看看为什么卖空会花这么长时间，以及如何应对的技巧。

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这是许多房地产中介从客户那里听到的一个问题：为什么卖空交易要花这么长时间？

尽管房地产市场有所改善，但在可预见的未来，卖空和止赎销售仍将与我们同在。许多房主仍处于水深火热之中，在未来几年的任何时候，这些人都可能面临失业或离婚等情况，要求他们亏本出售。

卖空交易是因为房地产的贷款大于销售价格减去所有销售费用。卖空时，卖方要求银行少收欠款。

即使你已经报盘，卖方也接受了，那也不是成交。卖方银行必须批准出售，而这正是可能发生大延误的地方。银行在卖空中亏损，对卖空也不太感兴趣。这是可以理解的。想象一下你借给一个朋友100美元，他后来来找你说他只能还你75美元。你愿意轻易屈服吗？可能不愿意。

重要的是要知道买方和他们的代理人对这个过程没有控制权。卖空的成功，卖空需要多长时间，在很大程度上取决于上市代理。如果上市代理没有卖空经验，你很可能是在浪费时间。一个好的卖空上市代理将适当地通知卖方，并在你的报价被接受之前对银行及其流程有一个透彻的了解。

下面我们就来看看为什么卖空会花这么长时间，以及如何应对的技巧。

卖方银行必须审查卖空方案

为了批准出售，贷款人要求卖方进行完整的卖空交易。就像你必须提交的贷款方案，卖方必须提交他们的财务。贷款人将希望看到卖方的债务和资产，审查他们的信用评分和购房合同。毕竟，如果卖方持有100万美元，银行为什么会批准卖空呢？

你能做什么：一个好的上市代理将手中的卖空包，甚至提前完成。一旦报价被接受，代理人可以简单地添加合同和买方信息并提交。

文件丢失，页面丢失，签名留空

大多数银行在卖空套票中需要数百页，其中许多页需要买家、卖家和代理商的签名。如果缺少一页或一个签名留空，则无法处理文档。通常，登录代理会传真100页，然后等待。有时需要一个月的时间才能得到银行的回复，通知代理人东西不见了。

你能做什么：积极主动。上市代理机构应在提交卖空包后致电银行，特别是通过传真发送的。确认所有文件已收到，一定要知道和你说话的人的姓名和电话号码。

有些文件很快就过时了

从文件被处理到信息进入谈判者的办公桌，谈判者实际上要进行审查和谈判，这可能需要数周的时间。一份银行结单是月初来的，而其他的都是月底来的吗？一份银行对账单可能很快就会过时，银行需要更新一份。如果是这样的话，贷款人可能需要几个星期才能意识到这一点，而另一个星期才能联系卖方或其代理人。www.meifang8.com

你能做什么：查看每张信用卡和银行对账单上的对账单日期，以便您知道是否很快会有新的对账单到达。如果是的话，马上送过去。

贷方需要更多信息

贷款人可要求查看买方的资金证明、审查初步产权报告或要求进一步核实卖方的困难（失业、离婚、工作调动）。谈判者可以要求任何额外的信息。

你能做什么：卖家和代理商应该准备好做出回应，因为延迟可能会给流程增加几周的时间。试着把自己想象成一家银行，想想所有可能需要的东西。提供尽可能多的信息。

两笔贷款使一切复杂化

对于一家银行来说，卖空过程已经够困难的了。想象一下，两家银行，各自有自己的流程，却不合作？这可能会让每个人推迟几个月。第二贷款人可在批准前要求提供更多信息。或者，第二贷款人可以签发有效期为30天的批准书。如果1号贷款人在第31天批准，卖方必须返回第一个贷款人重新获得批准。

你能做什么：了解每家银行的审批时间表并预测最后期限。

这笔交易可能会在最后一刻终止

一旦银行有了一个完整的信息，你在电话里找到了谈判代表，但银行的要求可能会结束这一切。经过这么长时间后，谈判者可以在价格上与买方抗衡。或者，他们只有在卖方出资的情况下才可以批准销售。他们可以要求降低佣金。不管他们怎么说，银行的要求可能会在这一刻毁掉一笔交易，也没办法预测他们会带什么回来。

你能做什么：别以为银行会简单地批准一个低报价。如果卖家在银行里有钱，他们需要准备捐款，否则你可能得拿出更多的钱。有时候，银行只是在看自己的底线，并不在乎每个人是如何做到这一点的。买家、卖家和代理商必须共同努力才能使交易成功。

止赎胜过一切

一次又一次，所有的当事人都在等待，等待并遵循这个过程——结果却看到销售被拒绝。更糟糕的是，有时同一家银行的止赎部门并不与卖空部门合作。一个好的卖空报价可能会摆在桌面上，但卖方可能拖欠六个月的付款，导致止赎程序启动。而止赎程序可以胜过一切。当这种情况发生时，买方不再有交易，因为卖方，被迫丧失抵押品赎回权，不再是卖方。在止赎中，房子属于银行。

如何加快卖空

加快卖空审批的最佳方法，因此您的托管，是确定卖方的房地产经纪人有卖空经验。卖方代理人24/7与银行接洽。如果代理商没有卖空经验，这个过程很可能会一拖再拖。

一个有经验的卖空经纪人将知道某些银行是如何运作的，预期的是什么，以及如何通过官僚程序最好地运作。但即使是最有经验的卖空经纪人也会遇到困难或挑战，他们只能克服这些困难。如果你看到你喜欢的卖空房子，但对上市代理没有太大信心，尽量不要把全部的希望寄托在他的身上。只有当销售没有成功，你才会失望。

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