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据12月9日美国地产网站《realestate.com》（《地产》杂志）刊发重磅文章，对美国2022年的地产走势做了预测。该报告认为，美国2022年地产市场走势总体是涨势依旧，但是涨幅减缓，房屋供给逐步缓解。以下是正文：

随着整个美国家庭数量的不断增加，而供给不足，美国购房者的活动将美国2021的住房短缺揭示得淋漓尽致——特别是在入户住房和中等价位范围。加上供应链问题、劳动力短缺和监管措施进一步放缓了新房建设，房屋建造速度不足以满足需求，房价因此快速上涨。在即将到来的2022年，这种状况不会出现多大改变。

展望未来一年，购房者、卖家、租房者和投资者在需求持续高涨的情况下，预计会出现更多类似情况，但是部分回归季节性因素，利率上升可能会对房地产交易产生轻微影响。


以下是2022年的一些房地产市场趋势预测：

——上市房屋库存仍将紧张，房价上涨将给购房者的负担能力带来压力。
——抵押贷款利率将上升，但工资增长可能有助于为买家提供平衡。
——租房市场将继续增长，但与过去两年相比可能会有所稳定。
——人们对新房建设有很多期待，但劳动力和供应问题何时缓解，仍未明晰。

购房者
近年来，抵押贷款利率一直处于或接近历史低点，尽管有时会有一些波动。抵押贷款解决方案公司Service Link的违约服务部门总裁米里亚姆‧摩尔（Miriam Moore）说：“它们已经上升了一点，然后又回落到3%以下”。据房地美（Freddie Mac）称，截至12月9日，30年期固定利率抵押贷款的平均抵押贷款利率为3.1%。

到2022年，预计利率会有所上升——但这并不意味着它们会飙升。美联储已表示有意在年内加息以对抗通胀。

虽然抵押贷款利率的提高可能会挤掉那些即将买得起房的购房者，但与以往抵押贷款利率相比，利率可能仍会保持在较低水平。

“重要的是要注意，同样的因素导致抵押贷款利率上升……导致工资增加。”第一美国金融公司副首席经济学家奥德塔‧库什（OdetaKushi）说，该公司为房地产交易提供产权保险和风险解决方案服务。

其它经济因素也可能会发挥作用，有助于缓解许多购房者的负担能力问题。

然而，这并不是说负担能力不会成为许多人的担忧。房价将继续上升，不过，增速恐低于2021年。

房地产信息公司Zillow预计，2021年底房价将比2020年底高出19.5%。Zillow还预测2022年价格将继续快速增长，但比上一年放缓，为13.6%。

房地产经纪公司Century 21总裁兼首席执行官迈克‧米德勒（Mike Miedler）表示：“从上到下，这实际上是一次完整的冲刺。”“我确实认为，从整体住房的角度来看，在美国，我们正在进行一场相当长的马拉松。”

不断推高房价的一个因素是市场上缺乏房屋库存——尤其是在首次购房者可以负担得起的入门和中等价位。“我们在首次购房者市场上确实没有足够的供应。”米德勒说。许多卖家缺乏动力，住房建设进展缓慢，这意味着买家在市场上争夺较少的房源。

虽然2022年市场会有更多的空间，但很难说它何时或是否会减轻买家的负担。

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许多卖家没有抓住机会出售房屋的一个原因，与低利率有关。这使得再融资在过去两年内成为明智之举。“许多现有房主都锁定了最低利率——低于3%的利率。”库什说。

这也是为什么在2022年也不太可能有多大改善的原因。

虽然低库存导致价格上涨，但活跃卖家的减少和房屋销售的减少，给整个房地产行业带来了压力。“我们在全球十五万多名房地产专业人士面临的最大问题是，潜在买家找不到库存。”米德勒在谈到Century 21在过去几年中的经历时说。

缺乏库存对许多选择出售房屋的房主来说是一个好消息，因为他们会受益于热切的买家的竞价和不断上涨的房屋价格。不需要适当的定价和合理的预期，尤其是在房地产市场出现季节性回归的情况下。

卖家在将其房屋投放市场之前也应该有一个计划。通过出售您当前的房屋，您可能希望购买另一个，这也让您置身于竞争激烈的买家氛围中。“他们要问自己的问题是，‘我从这里去哪里？’”米德勒说。

一个可能将更多现有房屋投放市场的因素是法拍房活动的回归。摩尔说，她预计2022年法拍房数量和拍卖活动会激增，这主要是因为2020和2021年的联邦政策，导致拍卖活动很少。

摩尔说，虽然法拍房会增加，但不会像2008年的房市危机那样。她说：“当时的经济并不像今天这样强劲，房产也没有股权。”最有可能受到影响的房主，是那些甚至在大流行开始之前就难以支付抵押贷款的人。

由于房屋库存较低，摩尔预测法拍屋销售和拍卖活动将会引起个人买家的广泛兴趣。

租赁市场
2021年，租赁市场受到疫情影响，许多人离开公寓并通过买房寻求更多空间。租赁需求已基本回到主要城市，并且在整个郊区地区也继续存在。租赁信息公司Zumper报告称，截至2021年，全国一居室公寓的租金中位数上涨了12.1%，两居室租金上涨了13.2%。

与房价类似，租金的快速上涨表明租赁需求旺盛，但在2022年不太可能维持相同的租金上涨率。“我认为明年我们不会再看到12%至15%的租金增长，”Zumper的联合创始人兼首席执行官乔治亚德斯（AnthemosGeorgiades）说。

同样影响租赁住房市场的是，美国疾病控制和预防中心（CDC）为应对疫情而于2020年制定的暂停驱逐令的结束，今年8月最高法院裁定CDC延长的暂停令违宪。

迄今为止，暂停令的结束并未导致许多人担心的大规模驱逐租客现象，但驱逐人数“逐月攀升”，乔治亚德斯说。但他指出，它们仍低于疫情前的驱逐率。

驱逐率很可能会在2022年恢复到大流行前的水平，尤其是在该国许多地区对出租房屋的需求持续上升的情况下。然而，乔治亚德斯说，州和地方政策可能会在未来如何解决驱逐问题方面发挥最大的作用。

新房建设
多年来，新住房建设的速度一直落后于新家庭增加的速度，受到大萧条时期开始的地方分区问题和劳动力短缺的困扰。疫情大流行进一步加大了材料短缺、价格上涨和与供应链相关的延误问题。

然而，根据全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builder）11月的建筑商信心调查，尽管存在问题，但建筑商感到更有信心。低住房库存和强劲需求，似乎是新年信心的最大推动力。

预计供应问题最终会得到改善，一旦材料可用，建筑商和开发商就准备好获得批准的许可证。

“很难说这些瓶颈何时会开始缓解，但我会说，随着这些瓶颈问题开始缓解，明年可能会有大量（新建筑）房屋进入市场。”库什说。


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