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2024美国房市专家预测房价与利率有机会下跌

发布时间：2023/12/13　文章来源：

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导读：房价美国房地产市场在2023年，一直面临高房价、高利率的打击，买家的负担能力降到欲哭无泪的地步。所幸美国国内经济温和成长，虽然失业率略

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房价美国房地产市场在2023年，一直面临高房价、高利率的打击，买家的负担能力降到欲哭无泪的地步。所幸美国国内经济温和成长，虽然失业率略有上升，但是通胀率也在逐月放缓之中，此前大家忧心忡忡的美国经济“硬着陆”，看样子是不容易发生了。

在这样的背景之下，年底我们看到抵押贷款利率，又开始出现每周下降，这就像一股暖水注入了几乎结冰的房屋销售市场。展望2024年的美国房市将会如何发展？很多专家都预测房价将会下降，到底可能性大不大？请看我往下分析！
美国经济优于预期
现在美国经济是度过了“硬着陆”的风险，经济表现好于预期，虽然有放缓的迹象，但可以说最坏的情况已经过去了。回顾2023年，我们看到了不同规模的债务违约，还有恐慌效应导致挤兑，造成银行倒闭接二连三，然后瑞士信贷也因为高风险债务，面临倒闭危机，随后就被瑞士银行给收购了。
2023年这一系列的银行倒闭事件，都让人以为金融风暴又要降临，但是好在美国政府、瑞士政府即时救援介入，才止住了这一场风暴。
11月28日，最新的经济数据显示，美国今年第三季GDP修正值按季上升5.2%，比预期的5%还要多。11月23日数据，美国首次请领失业救济的人数回落至20.9万人，低于预期的22.8万。并且，前一周连续申请失业救济的人数由186.2万人，也回落至184万人，低于预期的187.5万人。
再看11月14日的数据，10月CPI同比上升3.2%，但是低于预期的3.3%，9月的数值是3.7%，明显可以看到通胀率是在不断地往下修正。核心CPI同比则是上升4%，但也低于预期的4.1%。
美国会继续升息吗？
所以，下一次的联准会议息会议，升息的概率目前预测只有4.2%。没意外，今年很可能不会再升息了。联准会里面的两位鹰派官员，克里斯多福・沃勒（Christopher Waller）和米歇尔・鲍曼（Michelle Bowman）也都暗示不支持再升息，他们认为现在的政策与经济环境处于一个适当的位置，足够推动经济放缓，然后让通胀回到2%。不过，鲍曼还是处于比较谨慎的态度，她认为如果接下来公布的数据，显示抗通胀进展停滞或是不足，他还是愿意支持升息。
在美国经济比较不担忧的情况之下，房地产市场的基本面我们就可以比较放心了，虽然还是有房市疲软、油价高昂的问题，但是最近的黑五还有网路星期一的消费表现，都出现优于预期的调查，虽然现在实际数据还没有出来，但是保守估计，这两个折扣日已经为美国带来数百亿美元的消费额。
2024抵押贷款利率走势
在这样的经济表现下，房地产的抵押贷款利率大概会有怎样的表现呢？我们可以看到最近几周，30年固定抵押贷款利率，已经从10月份的高点回落。截至11月30日一周的平均利率是7.22%，比一个月前下降0.57%。那么现在如果联准会暂停升息，通胀持续下降，利率会不会继续往下跌呢？
穆迪分析公司的首席经济学家马克‧赞迪表示，在不久的将来，利率将徘徊在5.5%到6%之间，每个人都应该要习惯这个水平，但是他说从长远来看，抵押贷款利率将稳定下来。赞迪的预测根据，是从10年期公债殖利率来的，抵押贷款利率往往落后于10年期公债殖利率，但是会跟随起伏。他认为殖利率将会徘徊在4%至4.5%左右，所以，这通常会使抵押贷款利率，达到他预期的5.5%至6%之间。
另外一个预测，Realtor.com的经济团队预计，2024年的平均利率约为6.8%，到2024年年底，将降至6.5%左右。2023年，全年的平均利率是6.9%，到年末大约是7.4%。所以，大致上专家都预测利率将在2024年稍有下降，好一些可能会出现五的利率，坏的话还是很有可能到达七的高度，但总的来说，预测值是下降的。
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2024房价预测上涨派
接着我们来看房价，我们先说坏消息！高盛预测明年房价将继续上涨。考虑到供给、需求、负担能力和房价，高盛的住房模型表明，以凯斯-希勒房价指数衡量的房价，到今年12月将下跌0.8%。然而，由于今年房价上涨了4.2%，所以根据估计，这将使今年房价的同比涨幅达到3.4%。
而且，高盛预测房价将在2024年再次上涨，但涨幅将小得多，只有1.3%，因为他们考量了供应仍然很紧张，而且利率影响了负担能力。在今年7月份时，高盛还曾经预计2024年房价将上涨 1.7%，新的预测向下修正了一些。
2024房价预测下跌派
那有没有好消息呢？当然有！因为，现有房屋销售已降至13年来的最低水平。摩根士丹利的策略师在11月发布的报告中表示，预计明年房价将平均下跌3%，主要原因是房市的可售房源出现增长，并且抵消了需求的增加。
Redfin的首席执行官格伦・凯尔曼也认为，房价已经从今年初连续上涨，明年的房价下降是很有可能的。凯尔曼认为，市场已经被高利率冻结，买家和卖家之间达不成协议，在买家的负担能力降到最低的情况下，这时候只有卖家主动降价，才可能使交易成功。正如Redfin的房市数据中显示的，11月以来有越来越多的卖家正在降低价格。
波士顿学院的经济学家亚历山大・托米奇认为，明年压低房价还有其它几个可能性，一个联准会的降息，导致利率降低，引发更多的供给增加；另一种是失业率扩大，公司大幅裁员，屋主被迫卖房。
其实，今年以来还有一种情况正在演变——回到办公室工作的趋势增加。随着美国疫情的消失，传统的办公模式也正在回归，公司逐渐把员工召回办公室，也使得原本离开都市的人，不得不再次回到城市里上班，这种情况就会使一些屋主不得不卖房搬家。
富国银行的高级经济学家，查理・多尔蒂认为，房价最有可能下跌的积极方式是“库存大幅增加”。不过，就算房价下跌也不能解决今天买家的负担能力问题，还必须配合降低利率、增加工资。
再看到Zillow的预测，2023年Zillow的房屋价值指数将成长3%，低于上个月预测的3.3%。Zillow 对未来12个月，从2023年11月至2024年10月，房价指数的预测相当平稳，为-0.2%。但是，Zillow前一次的预测，从2023 年 10 月至 2024 年 9 月，将成长2.1%。之所以向下修正的原因，不外乎是利率出现放缓、供给出现增加，而且通胀率也进一步下降。
大致上看来，预期明年房价下降的专家和机构比较多。预期上涨的专家大多认为，通胀还存在不确定性，房屋供给仍然非常稀缺，但是总体来说，他们预测上涨的幅度都非常小。
2024房市供给面好不好？
最后我们来谈谈供给面，这也是这几年房市最大的问题之一。在疫情之前，美国房屋的库存量就处于长期缓慢下降的轨道上。建筑不足意味着，住房供应跟不上家庭的形成，使得房产几乎没有闲置的空间。房屋的空置率和出租空置率均低于历史平均。
比较不同的是，与仍然低迷的现有住宅市场相比，建筑商一直在加紧盖房，独立房的建设量仍接近疫情前的高点，而多户住宅的建设量则创下历史新高。这也就是为何近期新房交易量，在房市中占了很大一部分，高于传统的比例，而且更多多户型住宅的供给，同时也让租金价格下降。
说到底，二手房供给会不会增加？很不幸的是，Realtor.com的经济团队预测，因为有超过90%的屋主所拥有的利率，低于6%，而明年的利率预计，还是普遍会高过六，因此专家认为，明年二手房供给还是非常有限，同比仍然会下跌14%。
好消息是，建筑商预计将继续建造房屋。预估建商将比去年加快建设速度约 0.4%，新建住宅数量将接近100万套。高利率之下，建筑商可能会继续提供买房优惠，帮助买家完成交易。
不过，二手房供给面的预测，仍然有待商榷。因为明年利率如果确实出现下降到6%～5%。对于2023年经常看到的7%，对买家仍然是会有非常大的激励。或许大家也会逐渐习惯这个利率区间，不想被利率锁住的屋主，或是不得不换房的屋主，就会逐渐出现在市场上。

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发布时间：2023/12/13

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