在美国买房时，有一个叫 “appraisal” 的步骤，也就是 “房屋估价”。
很多客户对这个词都感到很陌生：appraisal 到底是什么？对我的买房过程，都有哪些影响？今天我们就来介绍一下房屋估价相关知识～
Appraisal “房屋估价”是什么？Appraisal 中文意思是 “房屋估价”。
房屋买卖时，如果买家贷款买房，银行为了控制风险，需要先估计一下房屋的价值、确定贷款额度，再把钱贷给买家。
所以房屋估价一般由贷款机构发起，是购房过程中必不可少的环节。
这一步发生在 “买家开出 offer、卖家接受 offer，双方签合同且买家递交贷款申请” 之后，在 “确定拿下贷款、房屋过户完毕、拿钥匙搬新家” 之前，发生在整个买房过程的中后期。
虽然惊心动魄的下 offer 环节已经过去，但房屋估价由于和能不能拿下贷款相关，也是相当重要的一个步骤～
房屋估价由有执照的专业估价师（licensed appraiser）完成。
首先，估价师会先到现场对房子考察一番。根据房屋大小和新旧状况的不同，这个过程可能需要20分钟到几个小时不等。如果评估师觉得有必要查看周边类似的房源情况，时间就会更长一些。实地考察完以后，估价师会完成一份房屋报告。
根据房子的复杂程度，报告会在几天到一周内完成。不过如果估价师手头要写的评估报告比较多，出报告的时间也会相对更长。
这一步基本没什么需要买家做的事情：买家既不用找人评估（一般是贷款方找人），也无需在评估师实地考察过程中在场，只要等待估价结果即可。
评估房屋的费用由买家付，一般评估一次房屋费用在 $300~1000之间，房子越大、越复杂、或者所在地方越偏僻，评估费用也就越贵，最后过户时一并交掉就可以。
房屋估价是贷款方控制风险的一个手段。
用大白话说，如果买家以后还不上贷款，贷款方要保证自己以后把房子卖了拿到的钱，大于或等于借出去的钱。这样万一买家还房贷有问题，贷款方才能填上窟窿。
所以只要房屋估价的结果大于、或等于成交价格，贷款方就能放心地把钱借给买家。
如果房屋估价低于成交价格，就会发生 "low appraisal"，也就是估值过低。
哪些因素会影响房子的估值呢？评估师实地考察时，一般主要检查这几个方面：
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房屋整体状况、新旧程度；
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有没有房屋升级、或新建的东西（比如房子加盖就会让估值升高）；
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屋顶、地基、管道、暖通空调的质量；
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院子大小、打理得好不好；
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卧室、浴室和壁炉的数量；
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周边最近出售的房子都怎么样、售价如何。
以下问题很有可能导致房子估值过低：
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电器、设施、装修等老旧过时
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房子材料或结构存在安全隐患
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房子太特殊、不好找参照物比较
房屋评估完成后，评估师会把最终报告发给贷款银行。
如果房屋估价等于或高于房屋的购买价格，购房首付和贷款金额保持不变，买家也可以松一口气，因为整个买房阶段容易出问题的部分基本都过去了，走完剩下的流程就好。
但如果估价低于购买价格，买家也不用太焦急，还有以下几种对应方式：
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申请重新评估。价格估值人工完成，也就意味着存在发生错误的可能性。
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和卖家商量能否降价，让成交价等于估值价
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更换贷款中介机构
-
增加首付金额，买家自己补齐差额部分
虽然过低估值是可以解决的问题，但为了避免过低估值给买家带来的措手不及，专业的经纪人会在整个买房过程提早采取措施：
比如看房时，确保有专业人士给房子的优缺点全面评估，让买家知道房子的优缺点；
或者在下 offer 的环节，结合专业地产经纪人的建议，用专业的方法分析房子的价格，尽量避免买家出价过高的情况……等等。
如果您最近也想在美国买房卖房，或想要了解更多的房产知识，欢迎咨询！
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