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加州新法为住房带来改变

发布时间：2023/12/21　文章来源：

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导读：随着新年的到来，加州的住房也将发生新的变化。州长纽森（Gavin Newsom）今年签署了多项法案，这些法案将于2024年1月1日生效。您需要了解

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随着新年的到来，加州的住房也将发生新的变化。州长纽森（Gavin Newsom）今年签署了多项法案，这些法案将于2024年1月1日生效。您需要了解以下五种影响住房的情况：
买卖房屋一直在美国还是聘请房地产经纪人卖房。

保证金：租户将不再需要交出几个月的租金作为保证金。一项新法案规定，房东可收取的押金不得超过一个月的租金金额。该法律将于明年7月1日起生效。
基于涉嫌犯罪活动的驱逐：租户不得因被人向执法部门举报、涉嫌犯罪活动或其它滋扰活动而被驱逐。
无过失正当理由驱逐：自2024年4月1日起，房东将更难根据无过失正当理由政策驱逐房客。目前的政策允许房东，在房东或房东的家庭成员想要搬入的情况下，驱逐租户。新法律将要求家庭成员在90天内搬入，并在那里居住至少12个月。
电动滑板车和自行车：只要电池符合一定的安全标准，租户现在就可以在公寓内为电动滑板车和电动自行车充电。
负担得起的房子：新法律消除了教会、宗教组织和非营利大学，在其土地上建造经济适用房的障碍。
商用不动产金融系统2024年头号威胁
此外，美国监管机构金融稳定监督委员会（FSOC）警告，商用不动产债权人间的「相互连结」可能引发危机，这个产业将是美国金融系统2024年的最大威胁。
今年以来，有关美国商业地产行业的负面消息层出不穷：多处大型房产违约，大楼入住率下降，利率上升使再融资变得困难；而通膨和失业正打压租屋市场需求，同时私人信贷市场的扩张可能导致系统性风险增加，从而影响经济的整体稳定性。FSOC于14日发布2023年年度报告，并将商用不动产列为美国经济的头号金融风险。
FSOC在报告中表示，很少产业受新冠疫情和后续效应影响的程度，像商用不动产业如此深。通膨、升息和持续的远距上班制度，对商用不动产造成接连打击。美国监管机构将持续关注这个产业，因为银行、保险公司和其他金融机构，普遍持有商用不动产贷款。

FSOC指出，今年第2季，美国商用不动产贷款总额将近6兆美元，美国的银行持有其中半数左右，而且未来几年将有大量贷款陆续到期。
监管机构担忧，这可能形成一种恶性循环，办公室空置率居高不下，导致借款者还不起贷款，进而导致他们降价抛售房产，影响到附近房产的价格。一些商业区的人潮稀疏，也对当地的餐厅和零售据点需求造成冲击。
由于商用不动产贷款是美国近半银行最大的贷款类别，且有四分之一银行的商用不动产贷款与其资本准备金高度相关，所以监管机构也担心这个产业的麻烦，可能导致银行对整个经济体系所有部门的放款减少。
FSOC表示：「商用不动产市场中金融仲介间的相互连结，包括银行、保险公司、不动产投资信托（REITs）和私人贷款者，可能扩大这个产业的金融压力。」
区域银行危机仍会是业者日后梦魇
今年困扰美国地区银行的混乱情况可能会更加严重。在未来一段时间内，它仍有可能冲击这些贷款机构。
当美国监管机构在3月至5月间查封硅谷银行、Signature银行和First Republic时，人们担心恐慌会蔓延到美国整体银行系统并导致其他中型机构倒闭。
但到目前为止还没有发生这种情况。2023年只有两家银行倒闭，它们都是堪萨斯州和爱荷华州的小型农村贷款机构，而其他一直受到投资者密切关注的机构的存款外流和股价波动则趋于稳定。
专家开始认为这场动荡并不是一场「危机」，充其量只是一场「小型危机」。随着本周投资人对联准会 2024 年三次降息的预测欢呼雀跃，追踪地区银行业绩的两个指数重回硅谷银行倒闭前的水平。
但2023年对银行业来说仍然是个不安的年分。它不仅产生了以资产衡量最大的全年银行损失准备金5500亿美元，而且重塑了该行业很可能在未来几年如此。
对2023年措手不及的地区银行来说，一个持久的教训，可能就是对美国银行业的假设可能很快就会被颠覆。
在动荡之前，存款被认为是超级黏性的资金来源，因为大多数客户历来转移资金的速度很慢。美国国债也被认为是银行投资这些资金的超级安全地点。
一旦联准会开始自1980年代以来最激进的升息，这些假设就被颠覆了。
存款户开始在其他地方寻找更高的殖利率，存款开始缓慢流失，最终演变成洪水。银行在存款充足时购买的债券也开始贬值，造成数千亿美元的未实现损失，隐藏在资产负债表上。
这一切在3月初达到顶点，当时硅谷银行卖出一些已经贬值的债券，承受了损失，并试图筹集新的资本。这个消息吓坏了存款户，透过线上帐户和手机在一天内提取了令人瞠目结舌的420亿美元。
客户开始在其他银行做同样的事情，挑战存款永远是一种稳定、有黏性的融资形式的假设。3月之前美国银行体系已经流失了6000亿美元存款，接下来一个月内又有3900亿美元存款离开美国银行业。
监管机构透过保证理赔硅谷银行和Signature银行的未保险存款，同时寻找愿意接受第一共和国的存款和资产的买，稳定了局势。
但这并没有让许多区域银行业务模式产生根本转变。它们开始支付更多利息以留住存款，这样就可以保持资金完好，这也削减了它们的利润。这些中型银行严重依赖贷款和存款之间的利差，而摩根大通 (JPM-US) 和美国银行 (BAC-US) 等较大的全国性银行可以依靠其他收入来源。
耶鲁大学金融稳定计画研究副主任凯利 (Steven Kelly) 表示：「2023年的情况是另一种表现，是对大型银行商业模式的又一次认可。事实上，这对于拥有利基商业模式的地区性银行来说是一种毁灭性的打击。」
因此，一些业者已开始分拆资产和某些业务。其他则预计将相互合併，以便更好地与更大的竞争对手竞争。预计2024年区域银行的获利率将继续下降，因为即使联准会开始降息，利率仍将维持在高点。www.meifang8.com

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