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了解美国地产投资4大要点，让房子持续为你带来正向现金流

发布时间：2023/07/14　文章来源：

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导读：相对于股票和基金，投资房地产理财较稳健，风险相对较低，不像股市会在短短几天内涨跌剧烈的情况发生。不过投资人在进场购买房地产前，需要

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相对于股票和基金，投资房地产理财较稳健，风险相对较低，不像股市会在短短几天内涨跌剧烈的情况发生。不过投资人在进场购买房地产前，需要清楚了解这是属于中长期的投资，不像基金股票可以短线操作，并且投资人需留意以下几大要点，才能确保靠房屋产生正向现金流并累积长期收益！
1.地产目标所处地段
地点是很多购房者公认十分重要的因素之一，因为房产位置对于房价保值及未来出售价格有很大的影响。如果选择的房屋价格便宜，但是所处位置偏僻或是邻近嫌恶设施，相对较难有升值空间。若房产本身位置不好，也将会成为未来卖房时被砍价的潜在因子。
通常不建议选择位于在大马路或高速公路旁边的地产，汽车呼啸的噪音与排放废气都会影响到居住质量。想要居住在交通便利的地点，建议选择对象最好和交通基础建设保持一段距离，既不会影生活质量，也能兼顾交通机能！

2.了解地产附近的平均价格
锁定想投资的地段之后，投资人应主动了解对象附近房产的平均价格。可以参照想投资房产类似房型，假设心仪的对象是公寓，就可以了解看看半英里内同样是公寓房型的平均成交价格，由于同一片区域的房子房地产税、学区都相同，较具参考价值。
一般买家只能看到心仪房产附近类似房型的成交额水平数据，建议还是找房地产经纪人，提供一份专业的近期房屋成交价报告，作为出价参考。
对于投资人来说，上述方式能协助你判断投资对象价格是否在合理范围。如果价格远低于均价可能是问题房最好谨慎以待。按美国法律，业主卖房时须提供一份卖家公开信息(seller disclosure)，这份文件是记录关于房屋设备、重要事故及房子持有期间已知损坏。比如房子曾经发生过火灾，或在持有期间改造过通通都要告知，这些重要信息房产经纪人都能在MLS房源系统查询。
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3.透过房屋检查了解房屋状况
前面提到透过周边区域房屋价格，判断对象价格是否合理。屋况、格局与设施都是影响房价的重要因素，其中屋况尤为重要。如果屋况较老旧，需要另花一笔费用重新装修，比如替换整片天花板，甚至是地基出问题，需要将全部格局打掉重新装潢，屋主需要审慎评估重新装修所投入的时间与金钱，看看是否符合经济效益。
因此房屋检查是房屋买卖时不可缺少的步骤之一，通常由买主聘请专业的验屋师将对象彻底检查一番，进而了解目前屋况，检查项目包含屋顶、门窗、地基及排水等，由于美国建材主要以木头为主，白蚁检查尤为重要，假如房子遭遇白蚁入侵，清除作业可能会耗费数千美元。
看完房屋检查报告后，投资人更能掌握目前屋况以及维修费用，并评估未来屋况良好的情况下可以卖多少钱。
4.了解附近的租金，计算现金流
既然是投资房地产，就要提前规划持有期间，以及希望靠这套房产获利的方式。通常可分为持有屋子一段时间后卖出赚取资本利得；或是以收租为目的赚取现金流。非自住用途房子不用花太多精力在装修风格上，能符合当地出租市场的基本需求即可。
透过Redfin或Zillow了解投资区域的租金行情，也建议实地探勘时，在这片区域打听看看租客质量。是否经常有拖欠房租的或是房客把屋子弄得很脏乱不堪的情况发生。
如何计算房子的现金流呢？通常以年租金收入减去房屋贷款、HOA、房屋保险以及地税，还有一些屋子维修费的预算后，这个值如果是正的就属于房子为你带来的收入。投资人可分摊到每个月来计算月现金流。即使目前房价下跌了，也不影响投资人的现金流收入。
假如房子是30年房贷也会慢慢由租客帮你还完，而且租金也会随着时间慢慢增长，可被视为投资人抗通膨的手段。

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发布时间：2023/07/14

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