Sorry

买房真不容易，不仅要考虑地段、交通、周边配套、学区等等，还要考虑买房子到底要不要“裸”。

买完全装修好的房子值，还是买破房子自己装修值？两者各有优缺点

买破房子的优劣处：

优点1：价格比装修好的房子便宜；

优点2：可以按照自己的想法装修（其实这也是我喜欢买破房子的原因之一）；

缺点1：装修需要用掉比较多的现金（当然也基于整个装修的工程量大小），而付出去的现金也是有机会成本的（比如可以拿去买下一套房，投资其他项目，等等）；

缺点2：装修其实水很深，很多人以为只要装修师傅找的靠谱就行，但鄙人认为其实在最开始买房时一个懂装修的agent也很重要（尤其对于新手来说），至少在下offer前就能给你个大概的cost估计（到底是几万块能搞定的表面装修还是二三十万才能下来的装修你心里得有个数）。而且比较懂行的agent在买房后的装修期间也能给到不少的帮助。如果没有找到靠谱的买房agent和装修师傅（尤其对于新手），最后折腾下来总成本可能比买装修好的房子还多；

再来谈谈买装修好的房子的优劣处：

优点1：省心，可以立马入住

优点2：除去20%的首付，剩下的钱全部可以利用银行的5倍杠杆贷款，不用一下付那么多现金（同上，付出去的现金也有其他机会成本）；

缺点1：价格一般会比买破房子自己装修贵；

缺点2：本身的装修风格和细节可能不是那么符合自己的expectation；

缺点3：如果不是买luxary house，相比较自己装修，很多flip house用的材料比较廉价。

总结而言，如果你比较有精力，热爱装修又愿意操心，能找到比较懂装修和初期判断房子装修预算的好房产经纪（尤其是对于买房新手），能找到靠谱的装修师傅，有一定现金储备，则可以考虑买破房子自己装修，否则可能买装修好的房子或者新房比较合适。

关于你的“优点2”我先把一个misconception给解释一下，虽然现在不适用因为利率高了太多了，但是就算利率不是升很多还是适用的。

就是你装修后可以加按你的房子而形成的新的杠杆。这什么意思呢？

比如你花1M买的房子, 20% down (800K loan) +300K去装修。那装修完以后你房子能至少就值1.3M, 这个时候你就可以用你价值1.3M的房子去按揭，当然你不能按揭整个房子，因为是有个debt to borrow比例的，但是一般来讲你在按揭个装修钱就很合适了。

变相你现在有了个1.1M的mortgage而形成了你装修的钱可以慢慢当成房贷还，而且利息还能扣税。

回正题，我现在还在装修渡劫的我已经在收尾了，当初买的老破大，利率还是2.x的时候买的，1.4M，到现在已经丢了快四十万进去了....但是很值得。

我们之前是白纸经验，别说装修了，就连油漆都没有油过。所有的经验都是装修时期跟团队学或者自己上网做功课学来的。1.8M绝对绝对在附件绝对买不到这样的。

全新的窗户，门，全屋地暖，喷漆保暖，桑拿等等。我们也好运装修过程中不需要租房子因为我和老公现在就暂住在公公婆婆家，他们也很欢迎。

结合以上的装修也一样能做杠杆我还是觉得买回来自己装修性价比比较高。当然了也很考验人品，有一个好的装修团队实在是太太太太重要了。

如果一个装修和未装修差价20万，那么买新的可以4万dp撬5倍杠杆，且没有人能住满30年

如果自己装，dp付完需要手头留下20+cash

注意，上面说的是换地板刷漆厨房厕所翻新这种表面工程，这种新手小白完全可以handle

看open house的时候一个国人agent带领着一对儿夫妻上来咔咔就说这面墙可以打开，那面墙可以推出去，仿佛人人都有时间精力现金等着旷日持久的加建

agent太多了好的agent太少了，作为新手买家如果能evaluate agent装修经验多不多，差不多自己都已经很懂装修了；并且买家和买方agent 根源上利益就是想违背的，只能靠自己呀

美国人工费太高了，所以美国人都很handy，小东西自己修，大东西有经验，我们从国内来的成长到这个层次可能得修炼好久

我觉得第一套房还是买个比较新的，住个十年攒了十年经验再开始考虑买旧房子装修

当然特别有钱/特别有精力折腾装修/有个非常靠谱的agent，想怎么样就怎么样啦

小修的房子还行，如果太旧了，自己也修不好吧，还是要请人

毕竟很多修理要permit，换个电线管道什么的，很难DIY

而且很多老房子，1980年以前的，装修材料都强致癌物，如果自己大搞，省钱伤身啊

中低端的区两者都可以考虑，增加选择。

高端的地方强烈建议买装修好的，自己装费时费神不说，更重要的一是品味和审美很难到位，二是需要砸钱的地方很难下得去手。

弄不好钱花进去了还达不到理想的效果，卖的时候也卖不出好价格。房子看多了的一个体会就是有的美国人的品味真的是好，房子真是one of a kind，绝对不是新建的那些spec home能比的。

还有网友表示，后悔买了一个需要装修的房子

我家也是去年买房大潮中的一员，学区房刚需。看了一年多，装修好的房子喜欢的人多，下了三次offer都没抢到。最后急眼了，被经纪催着买了个状态很一般的房子。

然后开始找师傅，才知道今年装修多么tough。材料涨了30%，人工估计涨了更多而且还订不到人。我之前装修出租房的估价经验完全不管用了。

我最放心的一个师傅waitlist要等整整一年，也没办法只好等。算上装修的钱，还不如当时咬咬牙买个状态好可以几年不操心的房子，唯一能安慰自己的是这样装完的房子完全符合自己的喜好。真是后悔呀！


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