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美房吧：美国房地产未来展望

发布时间：2014/09/03　文章来源：美房吧

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导读：美国房价在经历了大幅下跌和两年的缓慢增长后，房价从2011年开始了快速的上涨，目前OFHEO房屋价格指数同比增速达5 8%，达到了历史上的平均增速……

　　一、美国房地产周期

　　美国房价波动与经济波动正相关，但与经济波动相比，房价波动呈现明显的长周期特征。美国房价在70年代以后一直呈现上涨的趋势，只出现了一次明显的下跌，2000年后的低利率刺激了房价的大幅上涨，05年-09年，美国房价出现了一次大幅下跌。美国房价同比的波动周期一般在十年以上，最近的一次周期长达30年。90年代到05年房价同比上升，而05-09年房价同比大幅下降。

　　美国房价在经历了大幅下跌和两年的缓慢增长后，房价从2011年开始了快速的上涨，目前OFHEO房屋价格指数同比增速达5.8%，达到了历史上的平均增速，历史上增速的上限在10%左右。根据房价的长周期特征，我们预期房价增速可能在目前水平上下波动，并不会很快走向下跌趋势。

　　从美国房地产历史的库存波动来看，美国库存同比变化要滞后于美国OFHEO房屋价格指数半年左右，库存与房价指数呈现正相关关系，新屋库存的波动性更大。可能的解释是在房价加速上涨的过程中，房地产的交易活动更为活跃导致成屋库存增加。同时，房地产价格的上涨使得开放商对于未来房地产前景更为乐观，新屋开工增加导致新屋库存增加。目前的成屋库存同比增长历史均值水平，新屋库存同比增速接近历史高位，由于库存增长滞后于价格变化，预计未来成屋库存总量很可能继续小幅上涨，新屋库存增速或略有下降。

　　从建造活动看，已批准的新建私人住宅、已开工的新建主任住宅与房屋价格指数高度正相关，并滞后于房价的变化。开放商在看到房价回升后，信心增强，才会新建更多的住房。目前的房地产的建造活动活跃程度仍处于历史均值以下，建造活动的复苏要比房价复苏更慢，我们认为未来新开工数据将继续反弹，但建造活动的长期均衡值或有所下移。

　　房屋销售与价格变化也呈现正相关的关系，并且新屋销售与成屋销售数据领先于房价的变动，因此新屋成屋销售数据是判断房地产景气情况较为领先的指标。次贷危机和欧债危机，新屋成屋同比销售大幅下降。在整个房市交易中，二手房占房屋销售市场的绝大部份，而新屋销售一般仅占15%左右。虽然新屋销售仅占住房市场15%的份额，但是新屋创造了大量的投资、就业、消费和产品生产。如果消费支出即将改变方向，该指标是首先发生变化的。因此，新屋市场是重点关注的住房市场。

　　二、房地产市场与经济波动、cpi间的关系

　　房屋建造活动与经济波动正相关，获批新建私人住宅与工业同比的同比同步正相关，与经济周期同步呈现明显的周期性。建造支出波动滞后于工业产值约6个月左右。相对工业产值同比来说，建造支出同比波动也更加剧烈。由于2001年的低利率政策，新建住宅并没有随工业产值同步出现显著下滑，并在随后的5年中持续上升，最高达到折年220万套的历史次峰值，这也是导致2007年次贷危机之后建造活动恢复较慢的重要原因，目前的获批新建私人住宅套数处于历史均值水平附近。同时，新屋销售变化与失业率变化负相关，领先于失业率半年以上，因此新屋销售也是判断美国经济周期的一个领先指标。

　　从长期来看，房价走势与居民消费价格走势有一定的相关性。但相对于CPI来说，房价指数的波动幅度更大，房价的剧烈波动一般来说也对应着CPI同向波动，不过波动幅度要小得多。从2012年初开始，美国房价增速开始了快速上升，不过到目前为止房价快速上升带来的生活成本的增加还未在CPI上得到反映，由于预期房价增速仍将维持在目前的水平，我们认为这种成本增加未来很有可能反映在美国CPI上。

　　三、目前美国的房地产复苏

　　据全美不动产协会（NAR）公布的数据显示，美国7月成屋签约销售指数环比增3.3%，创2013年8月以来最大增幅，好于预期的增0.5%，其中东北部地区环比增6.2%。过去5个月中，成屋签约销售有4个月环比增长。不过成屋签约销售同比降2.7%，为连续第10个月下降，但相比6月份的-7.5%继续改善。成屋签约销售指数是美国成屋销售数量的领先指标，提早约1~2个月，成屋签约销售指数的好转预示未来成屋销售将有所起色。

　　房地产新屋开工和新屋销售方面。其中新屋开工109.3万，达8个月以来的新高；建筑许可105.2万，高于预期的100万户。新屋开工的大幅上升主要是因为南部地区的开工增多导致，或因为6月大雨天气导致新屋开工的延迟，因此新屋开工的大幅上升可能也有一定的临时性因素。7月新屋销售意外跌至四个月新低，环比下跌2.4%,远低于预期的环比增5.8%,为连续第二个月下跌。因为新屋销售仅占 15%左右，波动性更大，成屋销售的回暖更能反应市场实际情况。

　　出租房、住房空置率的下降，也意味着房地产市场更为健康。目前租房市场有两个推动力。第一是就业人数不断增加，这增加了人们对住房的需求，也使人们更愿意花钱。第二是房贷条件相当紧缩。美国商务部公布的数据显示，7月新屋开工数环比增加15.7%，远超预期。贡献主要来自包括公寓大楼等用于出租的多家庭住宅。多家庭住宅在7月开工数环比上涨33%，达到自2006年1月的最高水平。而主要用于自住的独栋别墅开工数则环比上涨仅为8.3%。同时公布的美国7月营建许可环比增加8.1%，远超预期的增加2.5%，也主要是由多家庭住宅所贡献。

　　总结：目前的各项数据表明，房屋的销售、建造都在回暖，出租房、住房空置率的下降，也意味着房地产市场更为健康。就业人数不断增加，房贷条件相当紧缩，增加了住房的需求。美国房地产市场的复苏态势良好。接下来我们进一步分析影响房地产复苏空间的因素。

　　未来房地产的发展与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-45 岁人群是房地产消费的高峰期，而在 45 岁以后房地产消费占比会持续下降。随着 45 岁以上中老年人口占比的上升，房地产消费也会遭遇历史性拐点。

　　美国的人口抚养比呈现W型，上一次的底部是在1980年，人口抚养比降至 50%左右，但是由于移民的贡献，在1995年左右人口抚养比升至 53%以后再度小幅下降，到2010年又降至50%的低点，此后人口抚养比才真正出现了长期上升趋势，到2030年以后升至60%以上。由此也可以解释美国的地产周期，美国1950年代的最大变化是二战后婴儿潮一代人进入劳动力市场，迈入了约30年的房地产周期，而从1980年开始，随着婴儿潮一代人的老去，美国的房地产大周期已经结束。但是由于移民的增加，在95年后又贡献了10多年的地产小周期。但是从2010开始人口红利正式宣告终结。而即便目前市场出现了加息的强烈预期，其10年国债利率仍仅为2.4%，或也反映美国潜在增速的大幅下行，老龄化社会的加剧。美国人口结构的变化制约了房地产市场的未来需求空间，新屋开工均值长期减少或是大趋势，房地产业对GDP的贡献也将减少。

　　可以说，危机之后房地产市场的复苏是由于住房购买力不断提升贡献的。美国住房购买力指数与30年期抵押贷款固定利率呈反比。危机之后，随着联邦基金利率下降到0，住房抵押贷款利率也不断创下历史新低，房屋销售才有所起色。而未来住房抵押贷款利率继续下降的空间不大，甚至加息的到来将使住房抵押贷款利率有所提升。

　　总结：短期来看，房地产市场的复苏要关注住房抵押贷款利率变化，如同13年，30年期抵押贷款利率从13年1月的3.53%增加到8月的4.51%，新屋销售从折年453千套下降到379千套。如果9月份加息预期增加导致抵押贷款短期内上升50个基点以上，可能对短期房地产市场复苏产生一定影响，但长期房地产的复苏要靠就业人数增加、经济好转来推动。由于美国人口结构的变化，房地产消费需求减少是大趋势，房地产复苏的进程未来较为缓慢。