这是一个真正重要的问题,这个问题的答案可以决定你的租房投资成败。人们不知道要问这个问题,刚开始的时候,我不知道要问这个问题,甚至几年都不知道要问这个问题,直到这件事成为一个问题,我才知道去问。
当你面试物业经理时,你可能会问一系列的问题,从如何筛选租户到处理维护电话,再到他们收取的服务费用,你可能会问另一个问题,那就是他们是如何处理驱逐问题的。他们的答案很可能是标准的驱逐程序,例如提交文件、上法庭等等。很好,任何人都可以在网上查到这个过程,如果你不去问那个问题,而是忘了那个问题呢?每个州的程序都很简单,他们可能只是按程序这么做,然后故事就这样结束了,当涉及到需要驱逐的租户时,驱逐过程本身是最不需要担心的。
你当然可以问他们如何处理驱逐问题的,只是为了确认他们已经掌握了过程,但我建议你在面试中问一个真正的问题,那就是如何处理糟糕的租户?
1、什么是糟糕的租户?
简单来说是一个不好的租户,这是你能找到的最差的租户,因为在投资工作结束的时候,对投资来说最重要的是你是否赚钱,如果租客不付房租,就很难赚钱。糟糕的租户也会造成很大的损失,这会影响你的经济回报,然后是“不太友好的”租客,他们付了钱,却让你痛苦不堪,也许每次付款都很晚,你不得不不断地去讨要房租,或者他们经常抱怨,或者他们是糟糕的沟通者等等。这些租客并没有那么糟糕,因为你有了收入,但他们可能会让你头疼。
2、糟糕的租户会做什么?
糟糕的租户可能只做其中一件事,也可能是这两件事的任意组合,其中一些问题比其他问题更严重,但它们都指向一个糟糕的租户。
- 他们不付钱。
- 他们总是很晚才付款。
- 他们不停地找借口,逼你每个月都去追他们交房租。
- 他们付了钱,但支票或任何他们使用的方法导致资金不足,导致追逐再次开始。
- 他们会造成房屋损害。
- 他们违反了租约的规定。
- 他们总是声称有东西坏了。www.meifang8.com
- 还有什么?我肯定我错过了很多东西。
3、一个如何不处理糟糕租户的例子
我所经历过的最糟糕的物业管理事件,是在处理物业中糟糕的租户时,当租户每次没有全额支付租金时,物业经理都会接受他们的借口,他是个很好的人,物业经理,但是他太好了,这些租客有困难,我完全理解,他真的想和他们一起工作,让他们走上正轨,保持房子的正常运转,你猜怎么着,那些租客根本没赶上来。
物业经理每个月都要提出驱逐令,因为他们没有全额支付租金,这很好,但他一直让他们逍遥法外,因为他们一直给他可信的时间框架,告诉他何时以及如何才能赶上进度。这位经理不仅对那栋房子里的一群房客这样做,而且还对两个人这样做,基本上是整整一年,除了几个月的例外,租客们给了我很多钱,而我几乎没有收入。具有讽刺意味的是,我知道还有几个人的房子就是由同一位物业经理管理的,而且他们从来没有拖欠过这么多钱。
4、结论
当物业中有好的租户时,这个经理会非常善于管理,当事情变得棘手时,他就崩溃了。物业经理何时应与租户发生战斗?我完全相信要善待每一个人,直到这种努力被证明是无效的。在某种程度上,你必须对租户采取极端强硬的态度,是什么时候?我真的不知道那条线到底在哪里。这位经理要找的第一批租户,他们是合法的,我们有充分的理由相信他们会赶上来,另外,请记住,拥有租赁物业最昂贵的费用之一是租户周转率。
所以我完全理解在这些租户回到正轨时与他们一起工作的愿望,因为把他们赶出去并找到新的租户将花费我大量的钱。不幸的是,在这种情况下,我花了更多的钱来尝试与他们一起工作,因为我最后在几个月的空缺之前失去了几个月的租金。但如果他们赶上了呢?我就会安然无恙,身无分文,那么,物业经理应该在哪里切断他们的联系呢?我不知道答案,但当你采访一位物业经理时,他们应该能够应对这种情况。
他们如何处理借口,如果有人每个月都拖欠租金,如果还款被退回,如果他们无法与租户取得联系怎么办?这些问题都属于你在面试物业经理时必须问的一个大问题,那就是如何处理糟糕的租户。
5、任何人都能应付一个好房客
这是真的,我在加州住的时候,曾经管理过一个很棒的房客,她是我在亚特兰大的房客,这很简单,因为她每个月1号付款,她会沟通任何问题,如果有东西坏了,她可以让维修人员进来,她从来没有做任何虚假的声明,她真的不需要接触很多实际上的问题,这太容易了。
当人们建议使用物业经理时,不要感到困惑,或者当你打算远程当房东时,要小心,这并不是因为你不能应付一个好的租户,任何人都难以应付,这不是那么容易。你会对租户可能造成的麻烦感到惊讶,我保证如果你试一试,你连一半都做不出来,他们太古怪了。
假设你没有霸占你自己的房产,你雇佣一个房产经理来处理所有的事情,这些事情对你来说是很难独立完成的,或者你只是不想做。从来没有人说过收支票是困难的,收集支票并不难,任何傻瓜都能做得到,你需要做租户筛查,如果你不住在附近,物业经理就负责维护,他们会处理租户问题,那么,当你面试一位房地产经理时,你为什么不问问他们会如何处理糟糕的租户。
如果你拥有出租的房产,一个糟糕的租客试图让你做的或已经让你做的最有趣的事情是什么?你的修正是什么,或者你觉得修正应该是什么?
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