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美国房地产泡沫会不会破灭？

发布时间：2014/07/02　文章来源：美房吧

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导读：房地产泡沫是不可持续的，且最终将破裂，但不是所有的泡沫都会以破裂结束，比如美国硅谷的地产就是以不可持续的速度在升值，但它破裂的可能性不大，因为购房者在该地区一般有良好…

　　房地产泡沫是不可持续的，且最终将破裂，但不是所有的泡沫都会以破裂结束，比如美国硅谷的地产就是以不可持续的速度在升值，但它破裂的可能性不大，因为购房者在该地区一般有良好的工作和足够的财富，或者通过提高首付或延长还款期限来消化泡沫。即使房价下跌也不太可能引发大规模的违约。

　　另一方面，次贷泡沫依赖于不健康的贷款行为，它一定会破灭，因为从贷款到违约通常有两年的传导期。翻新这些贷款需要房价大幅度上涨以覆盖所有费用，还需要有名义上的利润来维持庞氏骗局。

　　那么美国现在是否仍处于房地产泡沫呢？首先是看可持续性，美联储在长达六年的时间里不间断地调控，加上政府的干预，导致过去几年房价出现两位数的上涨。这显然不可持续，但问题是泡沫会破灭吗？

　　根据QDNEWS的数据，截至2014年5月的12个月，南加州销售了23万栋房屋，其中6.5万栋（28.0%）为现金交易、6.2万栋（26.8%）出售给投资者。其实这种情况不止出现在南加州，许多都市地区出现甚至更高比例的现金交易。无论价格有多泡沫化，现金购买者比例的提高也对泡沫破灭起到很大的缓冲作用。

　　然而，泡沫真的不会破灭吗？可以以债务收入比（DTI）来看泡沫的大小。消费者金融保护局（CFPB）认为，DTI为43%是一个合理的数字。美国联邦住房金融局（FHA）总裁梅尔·瓦特则明确提出，房利美和房地美等各机构应该继续购买贷款，前提是DTI比率大于43%.最近以来，只要满足这个条件，贷款都会被认购，特别是低首付的FHA贷款。

　　如果某个家庭的综合年收入为10万美元，大约平均水平的两倍，且其DTI比率为43%或更高，不仅积蓄很少，如果把孩子大学学费、退休金供款等长期待摊费用算进去，还可能产生很高的家庭预算赤字。更进一步说，房地产从业人员可能会告诉你，如果借款人想满足DTI比率，信用卡账户或汽车贷款必须采取低首付模式，虽然这只是临时的性质改变。一旦贷款终止，借款人必须使用信用额度以维持"资质".换言之，这样只会使DTI比例比43%更高。

　　对于租房者来说，租金收入比例更是雪上加霜。根据Case Shiller的报道，美国前20大城市租金呈现两位数的上升，相比而言，租客的平均收入则明显落后，即使对美国社区安定而言，这也是一个长期的负面现象，因为租房没有归属感。

　　但是，不管房地产价格持续上涨到多高，以及贷款做法如何不健康，房地产泡沫破灭都不可能出现。一方面，有现金购房者和投资者的支持；另一方面，毫无疑问，如果违约边缘来临，梅尔·瓦特的FHA会降低首付。

　　CFPB认为，如果借款人还不起贷款，绝对不是借款人的错，持有同样观点的还有美联储主席耶伦。在美国众议院和参议院的经济展望简报中，她表示："房屋交易活动自2011年以来虽然在恢复，但仍令人失望，且2014年展望为负面。"为什么失望？在一个通胀率低于2%的环境下，两位数的升值还不够吗？原因并不重要，但可以看出她不会让房地产市场崩溃。

　　总之，未来美国房地产市场将出现分化。对于那些能够负担得起的家庭是一种奢侈，对于其他人来说，住房将仅仅是庇护所，越来越多的人将无法完成美国置业的梦想。

　　美国房地产市场将继续恶化，房市做空者可能需要寻找外来的力量，而且力量足够大才能拉低房价。千禧一代的美国孩子可能需要调整需求，和中国孩子一样，也许只是一间卧室，可能还得和兄弟姐妹分享。

发布时间：2014/07/02

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