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疫情一来，时局艰难，这不是什么秘密。近1600万人因疫情搬家，一个明确的趋势是城市居民开始逃离大都市(比如纽约市、洛杉矶和华盛顿特区)，寻求更安静、更实惠的生活。

疫情之外，另一个重要的原因是——小城市们真金白银的激励措施。

德州Katy、纽约州East Hampton、乔治亚州Cumming和佛罗里达州Riverview等地都迎来了历史高峰迁居潮。

 

1.真金白银诱你定居的那些美国小城

付费求定居，听起来不像真的，但确有其事。美国很多城市都会向前来定居的新人提供搬迁报销、税收抵免和住房津贴，最高可达15,000美元，只求支持当地经济。

爱荷华州Newton

津贴金额：高达10,000美元，外加额外费用

激励措施基于房产价值计算：

①100,000美元-179,999.999美元的房产：现金奖励5,000美元和价值2,500美元的Newton牛顿欢迎包

②$180,000美元以上的房产：现金奖励10,000美元，和价值2,500美元的Newton牛顿欢迎包

津贴在成交时发放，2020-2021年之间完成的新建筑可能会有额外的奖金。

详见：

https://newtongov.org/806/Housing-Initiative

阿拉巴马州The Shoals

津贴金额：10,000美元

申请人需满足一些特定要求：

①18岁或以上有资格在美国工作的成年人。

②每年最低收入52,000美元

③批准后6个月内搬迁完毕

④在Colbert和Lauderdale以外地区从事全职远程工作或以独立承包商身份自谋职业

搬迁前可获得25%奖金，搬迁后6个月可获得25%奖金，第一年后获得余额。

详见：

https://remoteshoals.com/

堪萨斯州Topeka

津贴金额：15,000美元

这里为符合条件的新移民提供了惊人的15,000美元奖励，远远超过许多其他类似项目。搬迁奖金是城市已与Shawnee县许多最大雇主合作提供的，网站上列出了这些雇主。

这里的可负担性使其更具吸引力。户房产均价15万美元，生活成本更是比华盛顿特区低45%左右。

详见：

https://choosetopeka.com/

俄克拉荷马州Tulsa

这里生活成本比旧金山低56.63%。

津贴金额：10,000美元

申请人需满足一些特定要求：

①18岁或以上，有资格在美国工作的成年人。

②年内搬迁完毕

③在俄克拉荷马州以外的地方从事全职远程工作或自营职业

这个项目也是先给一部分奖金，每月有津贴，直到第一年结束，收到余额。

详见：

https://tulsaremote.com/

阿肯色州Northwest

津贴金额：10,000美元

超低生活成本足够诱人，尤其对远程工作者而言。生活成本比纽约市低65%以上。阿肯色州西北部居民人均收入比全美平均高出约14%。

详见：

https://findingnwa.com/incentive/

 

2.其他值得考虑的激励措施

阿拉斯加

为吸引定居提供大批税收减免和财政奖励。将总价值除以申请人数计算。

详见：

https://pfd.alaska.gov/

堪萨斯州Lincoln

这里的吸引激励措施提供的是土地而非现金。如果搬来，可以得到一块14,000~35,000平方英尺的土地，位于市内一个设施齐全的住宅区，可以享受附近所有学校、医院、公园和其他设施。

如果盖房要负责所有与建房有关的费用，但市政府实际上提倡炒作和转卖新房：“市政府高度鼓励任何投机性建房的个人仔细分析我们的住房市场”。

详见：

https://www.livelincolncounty.com/free-lots-residential/

缅因州

没有现金奖励，但学生贷款可以减税，2018年本科毕业生每月最多可节省377美元。2016年，缅因州向近7300名学生借款人发放了1300多万美元的税收减免。

详见：

https://www.liveandworkinmaine.com/opportunity-maine/

 

3.“全都是泡沫”？

4张图告诉你眼下楼市和2007年的对比

2000年1月~2006年6月，美国房价飙升84%，最终以大萧条以来最严重经济衰退收场。2010年立法者们团结通过了取缔次贷的《Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act》。

时间走到2022年，人们再一次听到了地产泡沫的说法。曾经成功预测2005年上一次住房泡沫的经济学家Robert Shiller今年暗示美国楼市可能正处于另一个泡沫中。

仅在过去一年里，房价上涨速度就达到了收入的4倍。简单的经济理论告诉我们，房价和收入都不可能长期超过对方，这种情况不可持续。

另一方面，抵押贷款利率上半年从3.2%飙升至6%，购房者终于感受到了疫情楼市热量的全部冲击，2020年3月至2022年3月期间美国房价上涨37%。

穆迪分析公司独家向媒体提供了1992年四季度到2022年一季度美国414个地区住房市场的季度专有分析。分析旨在找出经济基本面，包括当地收入水平是否能支持当地房价。国家层面，穆迪发现美国房价被“高估”了24.7%。换句话说，目前收入水平下，美国房价比历史上交易价格高出24.7%。虽然这并不意味着房价即将下跌24.7%，但确实意味着从历史上看，房价已经进入了可负担范围的上限。

而上一次发生这种情况，还是在2000年代地产泡沫期间。

①2022年第一季度数据。如果百分比为负数，意味着考虑到当地收入的情况下，房价低于预期。

在全美414个最大区域住房市场中，穆迪分析公司发现，344个市场在2022年第一季度房价“被高估”超过10%。在这些地方中，183个市场“被高估”超过25%，而27个市场“被高估”超过50%。

被“高估”最多的是西南、西部山区和东南市场，这些市场在疫情期间出现了大量居家办公人士。Boise和凤凰城是疫情期间加州移民热点地区，分别被“高估”了72%和54%。

展望未来，穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi说，未来12个月，预测美国房价同比增长率将从创纪录的20.6%骤降至0%。在Boise和凤凰城这样明显“被高估”的市场，预测房价将下降5%至10%。

但如果经济衰退真的出现，预测就不攻自破了，美国房价将同比下降5%，明显“高估”的住房市场将出现15%至20%的下跌。

②根据穆迪分析，2020年第一季度地区房价“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比为负数，意味着考虑当地收入情况下，房价低于预期。

不仅仅是住房多贵的问题，而且是变得多快的问题。美国在短短24个月内从历史可负担房市变成了历史不可负担住房。根据穆迪分析公司的数据，2020年第一季度，全美414个最大区域住房市场中，只有81个“被高估”了10%以上。其中6个市场被高估了25%以上，没有一个市场被高估50%以上。

为什么变这么快？

疫情不但没让住房市场崩溃，反而帮助刺激了可能是有史以来最猛烈的住房热潮。这是场完美的风暴。美联储为应对19世纪经济衰退推出的史上最低抵押贷款利率，是不能放弃的好交易。投资者纷纷涌入住房市场。白领专业人士加入其中，疫情期间开始远程工作，渴望搬出纽约和芝加哥等城市的狭窄公寓。疫情还恰逢千禧一代最大出生年份（1989年至1993年之间）首次购房年龄达到了30岁。需求热潮碾压住房库存，甚至在疫情之前，库存就已经在下降，引发了创纪录的房屋价格增长。

③根据穆迪分析，2007年第一季度地区房价“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比为负数，意味着考虑当地收入情况下，房价低于预期。

在全美414个最大地区住房市场中，穆迪分析公司发现，2007年第一季度有261个市场“被高估”了10%以上。其中102个市场“被高估”了25%以上，10个市场“被高估”了50%以上。

2007年数字与2022年惊人地相似，但有一个很大的区别——“被高估”市场的位置。

西南地区、东南地区和西部山区的住房热潮最为明显。内华达州、亚利桑那州、爱达荷州、德克萨斯州、犹他州、北卡罗来纳州和佛罗里达州的市场已经爆炸了。

上一次繁荣期间，区域情况相当不同。虽然亚利桑那州、佛罗里达州和内华达州在00年代住房热潮中也领先，但东北部和加州市场也是如此。

反观现在，东北部和加州市场的繁荣相对温和，而德州很大程度上被2000年代初的泡沫和随后的崩溃所遗漏，成了疫情中的住房繁荣中心之一。

从穆迪分析中可以看到这种截然不同的区域故事。2007年第一季度，穆迪分析公司将旧金山和纽约市的都市区分别“高估”了26%和29%。到2022年第一季度，旧金山和纽约“被高估”的程度仅为11%和7%。同时，凤凰城和拉斯维加斯（在2007年“被高估”36%和40%）再次被大幅“高估”（这次是54%和53%）。

④1992年第四季度~2022年第一季度的季度评估。美国约400个地区住房市场“被高估”或“被低估”的程度。

很显然，从历史上看，美国房价再次进入可负担性上限，是过去半个世纪以来的第三次。通胀1970年代达到类似可负担水平后，美国房价开始在“实际”基础上下降（即房价增长减去通货膨胀），而名义房价继续增长。与此同时，另一个时期（即2008年房地产泡沫破灭）的房价在“实际”和名义基础上都出现了暴跌。

即使这次出现了名义上的房价下跌，也不太可能像2008年那样。至少这是达拉斯联储经济学家所做研究表明的。虽然达拉斯联储发现房价再次脱离了潜在经济基本面，但也发现，这次业主财务状况要好得多。因此达拉斯联储不认为2022年或2023年住房调整会带来2008年住房萧条期间的可怕结果。

话虽如此，疫情期间的住房热潮肯定让许多住房经济学家感到不安。达拉斯联储的高级研究经济学家Enrique Martínez-García在5月告诉《财富》：“这可能是个住房泡沫。证据表明它看起来像住房泡沫——有点像鸭子，走路像鸭子，看起来像鸭子，当然也可能就是鸭子”。虽然他不会说这是住房泡沫，但他说现在是时候“提高对住房带来潜在风险的认识”了。


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