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美国房屋购买指南：用工作签证贷款买房、信用评分与贷款种类解析

发布时间：2023/09/19　文章来源：

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导读：华人投资美国房地产，现金充裕者能够一次付清，但有不少人也会选择贷款买房。贷款买房好处是可以享受贷款利息抵税政策，还能避免手头的流动

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华人投资美国房地产，现金充裕者能够一次付清，但有不少人也会选择贷款买房。贷款买房好处是可以享受贷款利息抵税政策，还能避免手头的流动资金不足,今天整理了在美国申请房贷最常见的疑问。

在美国持工作签证可以申请房屋贷款吗？
在美国持有H1B合法工作签证，您也有资格和美国公民或永居居民一样，向银行申请低利率、低首付的FHA贷款，由于FHA贷款头期款只需准备3.5%-3.8%（因应当年规定），银行对于申请人的信用分数要求要达580分以上。
另一种H1B工作者可以申请的房屋贷款是传统型贷款，由于传统型贷款分期可长达30年，但H1B效期最长可延期到6年，如果6年期满离境，对银行来说也有风险。
因此银行要求须自备20%头期款，并且申请人信用分数至少要620分以上。建议您有买房计划可以尽早开始规划提高信用分数。
此外，您需要提供2年的报税证明、存款证明（银行对账单）及最近1个月薪水存根证明有稳定收入。
而对于在美国无收入、没有社会安全码（SSN）及报税记录的外国人来说，银行贷款通常较难审核通过，需要找专门的贷款公司处理，贷款利息较高大约是在7.8%-9%。
贷款预批准信是什么？
房屋贷款预批准信（Pre-approval）是看房购屋前，需要提早准备的文件。预批准信能够证明买方的财务能力，同时也能让卖方屋主知道您买房的决心。贷款银行或贷款机构根据申请人的收入、资产、负债比、信用分数和及工作情况等各项证明，判断申请人的财务能力并在预批准信标注可贷款金额和利息，预批准信有效期一般为2至3个月。
信用分数(Credit Score)是银行、信用卡机构及贷款公司评估贷款人过往信用记录、欠债情况以及是否具备良好还款能力的重要考虑。当您提交贷款申请，贷款机构会从美国三大信用调查机构Experian，Equifax和 TransUnion中取中间值来评估。
如果您想了解自己的信用分数可以到chase.com这类专门查询信用分数的网站，不过有些是需要付费才能查看。部分的银行和信用卡公司会提供贷款、信用卡客户，每月一次免费的信用分数查询服务，信用报告来源也来自于上面提到的这三大机构，您也可以咨询贷款经纪人，取得免费信用报告。一般来说，申请人的信用分数越高贷款利率越低。例如740分算是信用良好，而650分以下则属于信用分数较差，可能被贷款银行拒绝。
刚到美国的留学生或是新移民，缺乏信用记录。要建立信用分数建议到银行申请押金信用卡（secured credit card）存一笔钱在账户，透过这张卡开始累积信用记录和分数，使用一阵子后，看是否符合申办信用卡资格。如果有家人朋友在当地，也可以请他在长期使用的信用卡开通副卡，这样信用分数也会提高。
不过信用卡消费还款记录累积信用分数有限，建议申办汽车贷款或学生贷款，每月分期按时还款有助于累积信用分数。
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房贷种类有哪些？
以房贷利率计算可划分为：
固定利率房贷（Fixed-rated Mortgages）:
在贷款期限内，房贷利率保持固定不变，这种传统型贷款的利率，对房屋保险的要求较低，贷款周期一般为30年。
简而言之，利率变动风险和投资人无关，由银行自行承担。因为贷款利率不变，可预测性强风险较低，适合追求稳定及规划长期持有房子的人。
可调整利率房贷（Adjustabel- rate Mortgages）:
可调整利率房贷简称ARM。贷款人在还款开始的一段时间内，还款利率不变。过了这段期间后，还款利率就会随着市场利率进行调整，通常每6–12个月调整一次。
ARM按时间不同可分为3/1, 5/1, 7/1。前面数字代表固定利率还款的期间；后期利率则是根据市场利率变化。举例来说：3/ 1就是指还款前3年固定利率，之后还款利率会随着市场利率波动。
由于市场利率变动频繁，贷款周期内可预测性较差，贷款人也须自行承担利率波动的风险， ARM较适合考虑短期投资或未来有搬迁考虑的人。
只付利息型房贷:
此种贷款方式利息最高，贷款人在贷款宽限期内（通常是5年,7年,10年），每月只需偿还利息，而不用偿还本金。等宽限期过后，每月还款要算上利息加上本金。适合只考虑短期持有房产的投资人。
美国贷款机构对于外国人限制比较严格。建议有意愿购房者，提前准备35%-40%的头期款存入贷款银行，以及12–18个月的还款金作为预备金。

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发布时间：2023/09/19

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