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每一笔好的投资都需要一个退出策略,是的，即使是像我这样的投资者也应该知道，在什么情况和市场条件下，他们会卖掉一处房产。如果没有这种意识，那么，一项很好的投资可能就会变成一项平庸的投资，因为机会被错过了，明显的问题迹象被忽视了。有许多宏观指标可以用来跟踪当地市场，但这是另一个话题了，更重要的是要知道围绕房产的具体数据指标，它不仅包括更大的市场，还包括你的房产在该市场中的表现。所以，当你想要出售你的房产时，你需要知道三个指标信息，我每年都会计算这三个指标，并将它们用于评估是继续持有房产还是应该出售房产。

1. 现金流

现金流是买入和持有投资的关键，它能维持长期投资，并在意外发生时(有时不可避免地)防止财务破产。现金流的计算方法很简单，就是把一年中所有的收入加起来，然后减去所有的支出，这个数字是你在这12个月里放进口袋里的钱，可以作为其他投资或支出的收入。对于只有一处房产的小规模投资者来说，现金流很容易追踪，不需要复杂的会计处理。由于你的租赁物业是一项业务，你应该已经有一个单独的银行帐户，为其所用，在您向该账户缴纳了初始现金以保持业务偿付能力之后，您所要做的就是查看您的账户余额从年初到年末增长了多少(您在这段时间内没有将任何资金用于个人用途)。如果你最初在1月1日的商业账户里有5000美元，12月31日的余额是7500美元，那么你就赚了2500美元，这是你一年的现金流。

2. 投资回报率(ROI)

ROI有几种类型，现金对现金的投资回报率只关注现金流相对于您最初投资于房地产的现金量，如果你把你的投资当作一只股票，这是你的股息占你所付股票价格的百分比。我所说的票据投资回报率是指你在票据上实现的投资回报，包括你偿还抵押贷款债务的本金金额和房产升值的金额，票据上的投资回报率对我来说不是很有用，因为房产价值每天都在变化，你的房产只值你实际卖出时的价格，而不是Zillow或某个估价师告诉你的价格。

我用来决定何时出售的ROI类型称为总ROI，总投资回报率与账面投资回报率相似，但不包括资本增值，要计算总投资回报率，需要把你的收入加起来，再减去费用，得到现金流，然后再加上你在这一年中偿还债务的总本金，用这个数字除以你的初始现金投资，得到总投资回报率，ROI用百分数乘以100表示。对于这篇文章的其余部分，术语“ROI”指的是总ROI。

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3. 资本增值率

资本增值率(简称上限率)是房地产投资者普遍用来比较房地产投资潜力的指标。融资方面的上限率是公平的，不同的房地产和投资者之间的差异可能很大，从本质上说，它是一种衡量如果你拥有这处房产(没有债务)，你将获得多少现金流的指标。要计算上限利率，需要将所有收入相加，减去除还本付息外的所有费用(本金和利息)，即使你可以通过抵押贷款支付，税收和保险仍然包括在内，用这个数字除以房产的价值(你认为它今天能卖多少钱)。对价值要尽可能地现实，Zillow是一个良好开始的工具，但除非你的房产是批量生产的共管公寓或千篇一律的房子，周围都是几十套相同的房产，并进行了相同的升级，否则你将不得不通过查看最近的可比销售情况做出一些假设和调整，你的房地产经纪人也是当前市场价值的良好来源。

在计算基于过去一年的上限费率时，你还应该警惕可能扭曲数字的不定期支出，例如，如果你在那一年更换了屋顶，你至少在十年内不会再期望更换它，然而，你可能期望在未来一两年内更换空调设备。为了决定是持有房产还是出售房产，你可能想要消除这些类型的维护费用，以达到未来几年更多的“预期”上限。但如果你打算这么做，最好还是保守一点，换句话说，你要预计会出现一些大的支出，看看你是否还想保留房产，而不是现在就套现。

4. 将这些指标放在一起

在你了解了现金流、投资回报率和房产的上限率之后，你就可以客观地决定现在是不是卖出的好时机，这比基于恐惧或贪婪做出情绪化的决定要好得多。你的决定应该是关于机会成本的，你的钱是否得到了最好的利用，还是有更好的办法来利用它？如果你有抵押贷款或其他债务的房产，我的经验是相当简单的，你应该考虑出售房产，如果上限利率低于你的债务利率的话。如果上限利率低于你的债务利息，你支付的利息就比你今天购买房产所能得到的现金流要多。

如果房产在你购买后增值了，这就是在告诉你它的价值可能接近周期中的高点，并促使你在价格下跌之前卖掉它，如果房产没有升值，这意味着你只是在债务上赔钱，也许是时候减少你的损失，为你的钱找一个更好的地方了。当然，如果你用信用卡或其他工具借了钱，而且利息很高(我绝对不会建议你这么做)，设定一个低于利率上限的利率可能只是一个信号，表明你需要尽快还清债务，以实现收益最大化，在这种情况下，如果你降低债务，看看你的投资回报率将是什么。

如果偿还债务使你的投资回报率上升，那么你需要偿还它，以增加投资回报率，并在一个更安全现金流的情况下，如果偿还债务给了你很高的投资回报率(大于10%左右)，那么你可能仍然想要保留房产。如果你碰巧拥有这处房产，那么利率上限就等于你今天以市场价现金购买相同房产所能获得的投资回报率，这也是你需要达到的投资回报率，以便在你出售房产时，通过其他投资获得相同数额的现金流。

如果你有正的现金流，并且你的资产价值自购买房产以来已经大幅上升，那么你的上限率将远远低于投资回报率，上限税率越低，出售的吸引力越大，但前提是你在出售时对资金有良好的利用(比如利用1031延税法兑换成上限利率更高的房产)。例如，如果你以10万美元现金购买了一处房产，你的投资回报率是10%，而该房产的价值翻了一番，达到20万美元，上限率将只有5%。如果你出售了这处房产，你将会有20万美元(减去经纪人费用和任何税收)，而且在新投资中，你只需要赚大约5%的钱就能实现现金流的收支平衡。

总的来说，我的投资回报率门槛大约是7%，如果我的投资回报率低于7%，而且没有理由认为明年的价格会有所改善，那么我的钱可能会更好地用于股市，或者我可能需要寻找更好的房地产交易。如果我在房产上也有大量的债务，在这种情况下，我的现金流就会很弱，现在看起来就是卖出的时候了，然而，如果我的收入在10%或以上，我可能很乐意长期保持这种现金流。你希望投资房产的投资回报率是多少？请务必在下方留言。

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