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最近一年美国处于低利率时代，不少美国人选择了Refinancing，也就是重组贷款。到底什么是refinancing？什么情况更适合做重新贷款呢？

那今天我们就来介绍下关于美国Refinancing的相关内容，来帮助大家了解下自己的房子是否适合做重组贷款。

1.什么是重新贷款Refinancing？

“Refinancing” 通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，用新的贷款偿还原有贷款。当然也可以选择在原有银行重组贷款。

2.Refinancing的好处

当整体利率降低时，重组贷款银行往往能提供更优惠的利率，从而有效降低贷款人的每月还贷金额，尤其是时间较长和利率下降较多的情况，会为贷款人节省大量资金。
重组贷款还可以缩短贷款时间。比如原有贷款年限是30年，你可以申请将剩余本金重新贷款15年。通过这种方式往往会得到更低贷款利率，少还利息。

重组贷款还可以把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息。

除以上，重组贷款还可以“套现”。贷款重组时银行会对房屋价值进行重新评估，如果房屋升值了，就可以要求银行提高贷款的额度，这样就可以拿一部分现金出来做其它用途。举例说，$30万房贷已经还了$10万，还欠$20 万；现在房子值$40万，可以重新贷$32万，其中 $20万用于还剩下的房贷，另外$12万可以套现出来用于大额投资，比如买股票、用来做生意、创业，甚至也可以把房子重新装修甚至扩建。当然这部分取出来后就需要还利息。

3.Refinancing的缺点

重组贷款银行可能会收取一部分交易费用。特别是房屋贷款重组，手续费用可能会高达数千美元。

此外，重组贷款可能会出更多的利息。主要是指延长贷款年限造成多付利息，虽然享受了每月还款比原来少，但是由于年限增加，最后总的还款利息反而有所增加。

关于这点，有两点需要考虑到，一点是房主延长还款年限后确实多付了利息，但是降低还款额后也减轻了些压力，增加了家庭的每月现金流。另一点是如果考虑到通货膨胀，降低的利率+通货膨胀率，最后还的钱反而相当于“变少”。
总的来说，选择重组贷款一定是利大于弊的时候。那么一般什么情况适合做重新贷款呢？

4.什么情况适合做Refinancing？

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  贷款利率较之前下降不少

举例说明，比如小悦3年前贷款 $30万，当时利率是30年5%，地税保险每月 $500，每月总贷款费用 $2,100左右。现在本金还剩 $28 万，如果按30年3%来计算，新的贷款每个月总费用$1,700左右，相比以前的贷款每个月省了近400美元。如果总过户费用4千，那只要一年不到，省下的费用就足以支付申请贷款的过户费用了，如果重组贷款结束后累计节省更多，那么重组贷款绝对是非常划算的。

• 信用分数提高

在美国贷款时，信用分数非常重要，好的信用评分往往可以拿到更低的利率。因此如果相比之前贷款时，贷款人的信用评分大大提高，就可以考虑重组贷款。

• 房价升值，房主需要大额开支

如果房主需要一些大额开支，比如要重新装修房子或买车等，采用重组贷款可以套现出来用于以上花销。一方面房价升值后重组贷款会贷出更多钱，另一方面，信用分数如果提高，也有助于提高贷款额。

• 几年内有换房子打算

如果最近几年内有换房打算，那么不适合做重组贷款。举例来说，如果重组贷款Refinance之后每月还款减少$100、手续费是$2,600，至少要26个月才能持平，也就是说如果26个月之内你打算卖房子，很显然不适合做Refinance。

总的来说，是否选择重组贷款首要考虑的就是实际的收益和成本，其次考虑个人、家庭实际的经济状况和偏好。选择贷款产品时一定要货比三家，多获取一些信息，综合衡量抉择以获取更优惠、更适合自己的贷款。



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