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你可能不认识我，我的名字是克雷格·库洛普，也被称为FI盖伊，是《房屋租赁策略》一书的作者。在我的租房活动中，我被问了很多问题，也听到了很多借口。我听到的最多的借口之一是“我不想支付私人抵押贷款保险。”

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1、PMI是什么?

对于那些不知道的人来说，私人抵押贷款保险(又名PMI)是一项每月收取的费用，当借款人对主要居所的首付低于20%时，它就会被加到你的抵押贷款费用中。PMI的目的是保护银行，这样我们就不会重蹈2008年的覆辙，那个时候银行向没有收入、没有工作、没有资产的人发放120%的贷款。

如果你的首付低于20%，你的本金余额就会更高，这意味着你的月供也会更高，从银行的角度来看你有更大的可能性无法偿还贷款。为了避免这种情况，他们增加了基本抵押贷款保险。

PMI指数的成本会根据你所购买房产的价格而变化，根据信用评分和你对贷款人的风险状况，你每年将支付贷款金额的0.5%至1%，举一个例子，如果你以31.5万美元购买一处房产，并支付5%的首付，贷款总额将约为30万美元，因此，PMI将是每年3000美元或每月250美元。

在本文中，我将使用这个例子来比较两种类型房屋租赁的财务状况。假设第一个使用了低首付的方法(pay PMI)，第二个使用了传统的20%(因此不支付PMI)。在进行比较之前，我想先提出一些假设，对于每个示例，所有假设都保持不变，只有PMI和首付例外。

• 每月节省1000美元
• 购买价格31.5万美元
• 利率是4.5%
• 采购经理人指数是每年1%或每月250美元
• 保险为150美元
• 税是180美元
• 升值空间为3%

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2、给PMI付钱的房屋租赁

亚历克斯对他的第一次房屋出租感到兴奋，他并不真正关心他是否付钱给PMI，他在储蓄账户里有一些钱，但想要额外的15000美元作为首付。15个月后，他有15000美元，这足够支付常规贷款5%的首付。对于他的第一笔交易而言，他决定这样做，他花了31.5万美元买了一套五室三卫的单人间，首付5%。他的月供是2100美元，包括每月250美元的PMI指数。

亚历克斯可以以每月700美元的价格出租其他四个房间，总共收取2800美元的租金，他留出400美元作为储备，他的现金流是每月300美元。在你考虑了他的租金储蓄(他的房间价值700美元)后，他的真实现金流是每月1000美元，即使是按PMI支付也是这样。

因为亚历克斯是个聪明的人，所以他没有提升自己的生活方式。他继续像以前一样节省1000美元，并从他的房子里节省了额外的1000美元，他每月的储蓄总额现在是2000美元。在房子里住了一年之后(这是他在使用5%的首付贷款时对银行的承诺)，亚历克斯将有24000美元的额外积蓄，足够购买下一个房子。因为他喜欢这个方法，我们假设每增加一名房屋租客，他将获得1000美元的额外现金流。现在让我们去拜访我们的朋友凯莉，他没有支付PMI。

3、不支付PMI的房屋租赁

凯莉非常保守，她很喜欢“拆房”这个主意，但一想到每月要额外支付250美元的抵押贷款，她就心惊胆战。为了避免这种情况，她决定使用正常的20%首付。和亚历克斯一样，凯莉每个月从工作中省下1000美元，她想买一套类似的房子，一套有五间卧室、三间浴室的房子，价格是31.5万美元，她可以把它租给其他人，以支付自己的抵押贷款。由于下降了20%，凯莉将需要预先支付6.3万美元以避免PMI指数。

考虑到她每个月可以节省1000美元，她将能够在63个月或5.25年后购买她的第一套房产。当她能够购买她的第一套房产时(假设价格不变)，她将每月支付1600美元，这显然不包括PMI，而且由于她的首付更多，她要为较低的贷款余额支付利息。凯莉以和亚历克斯以相同的价钱租了这所房子，她收取2800美元的房租和免费生活(价值700美元)，在储备了400美元后，她每个月能赚1500美元，真是太划算了。

和亚历克斯一样，凯莉并没有提升她的生活方式，她继续节省1000美元，并从她的房子里额外增加了1500美元。她现在每月的总储蓄是2500美元，为了第二次重新装修房子，她需要再存63000美元，要做到这一点，她需要等待大约25个月或两年的时间。

4、比较

亚历克斯和凯莉决定的主要区别在于亚历克斯每个月的现金流比凯莉少500美元，然而，凯莉需要等待五年多才能攒够钱买她的第一套房子。如果亚历克斯继续每年购买一套类似的房子，他将拥有5套房产和5000美元的月现金流，而凯莉只有1500美元。在第七年，凯莉将能够购买她的第二套房产，使她的投资组合有3000美元的现金流，而亚历克斯将有7000美元。

从她第8年的第三次房屋改造开始，凯莉将能够在一年内以20%的首付购买她的下一套房产，就像亚历克斯一直在做的那样，如果他们都以同样的轨迹每年购买一处房产，凯莉的月现金流将超过亚历克斯在18年后的月现金流。但是谁会想让房子被租赁18年呢？我也不想那么做。

这项研究假设亚历克斯每年只买一套房子或租一套房子。七年后，在凯莉买第三套房子之前，亚历克斯每年将节省96000美元，这意味着，他可以买一套房子和一套传统的出租房，从而使他的现金流增加2500美元，与此同时，凯莉每次购房后的现金流仍只增加了1500美元。亚历克斯每年总能比凯莉买到更多的房子，这意味着她永远都赶不上了。

5、结论

现在你明白我为什么不关心PMI了吧？如果等着付20%的首付，你是在浪费大量的时间，然后才能得到你的第二个、第三个和第四个房产。一处房产可能不会让你在经济上独立，这需要一些时间，所以，如果你想在最短的时间内创造最多的财富，实现经济独立，那么降低百分比的房屋改造显然是一个不错的选择。

房屋租赁如此强大的原因是低首付，我还没有见过任何其他类型的投资，你可以投入3 - 5%(或1.5万美元)，每月现金流超过1000美元，更不用说房地产的所有其他好处，如升值、税收优惠、贷款偿还等。

如果你因为PMI而犹豫不决，我真的希望这能帮你理清头绪，祝你投资愉快！你还有其他关于PMI或以上的问题要问我吗？在评论区问我吧。

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