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最近，我写了一篇关于成功管理房地产投资的文章，里面提高了一位非常著名的理财规划师和财富积累专家道格·安德鲁。我提到了我一开始是如何试图以尽快还清债务的方式来获得房地产的，后来，我在财富积累和财务规划技巧方面接受了更多的学习和培训，在与我的会计师和税务顾问讨论了我的想法和关注点之后，我改变了策略。今天，在成功地投资了许多资产类别(不仅仅是房地产)之后，我由衷地感激和庆幸自己没有继续遵循“还本付息”的原则，利用道格·安德鲁的战略，我确实花了一些时间和过去26年积累的经验，才有了今天的成就。

道格首先描述了第一个误区，即尽早还清房屋贷款的最佳方式，是根据抵押贷款的原则支付额外费用。下一个表述很大胆，他说，在现实中，没有任何一种方法可以让你在抵押贷款中支付额外的本金，这是偿还房屋贷款最明智、最划算的方法，从而打破了这个神话，现在，我不知道我是否有勇气做出这样的声明，但是，我可以告诉你，从我的一些生活经验来看，我为什么我相信他说的是真的。

1、我妈妈的故事

我之所以选择我妈妈的计划，是因为这是一个常见的策略，作为一个例子，它也展示了相信第一个神话的一些缺陷。我的父母都是在这样的环境中长大的，在这样的环境中，你应该去上学、努力学习、找份工作、努力工作、尽快还清房贷、从此过上幸福的生活。这个计划只有一个问题，人们活得太久了(顺便说一下，今天妈妈81岁了，我爸爸去世了)。她和我的爸爸在1964年以19500美元的价格买了他们的房子，并支付了25年4%的利息，我记得看到过他们的一笔付款，每月大约250美元，所以，在1989年，房子的贷款被还清了，我妈妈也和我爸爸离婚了，当时她56岁，又过了9年她才退休并面对现实。

简而言之，她的资产净值很高，但现金不足，当然，她有少量的养老金和社会保险，到2004年，她的房子价值25万美元，但这确实不足以做任何事情。税、维修费和水电费开始增加，即使她卖掉了房子，搬进了出租屋，如果她一直住到退休后(好消息是，妈妈的健康状况真的很好)，她的钱很快就会花光，即使她缩小了房屋规模，她也真的买不起房子了。那么，哪里出错了呢？回顾过去，我们很容易发现，母亲从来没有工作过，例如，如果母亲以15%的利率为房地产投资者提供修复贷款，并在过去25年里以4%的利率借出大约20万美元的股权，那么她就会多出55万美元，许多人说，以65%的贷款对价值比率发放第一笔抵押贷款是有风险的，但我认为真正的风险是不将你的资产进行杠杆化，在妈妈的案例中损失了巨大的机会成本。

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幸运的是，大约九年前，我能够用一些策略来帮助解决这个问题，我买了妈妈的房子，我们把钱放在有限责任公司，妈妈只拥有一小部分，但她是经理，领薪水。我们将收益投资于重新履行的抵押贷款，收益率接近18%，这就提供了足够的现金流来支付我们的抵押贷款利息，支付母亲薪水，还有剩余的现金流。事实上，在今天，我们用我们的钱开始赚取更多的钱，我们正在加速将25万美元的房产变成可观的净资产，这取决于我妈妈的寿命。我们设法从母亲的名字中获得了所有的资产，这在税收和养老院退休情况方面是很好的方式(例如，养老院现在有五年的回顾期)，现在，这些都对妈妈的未来有利。

2、我的第一个房产

1989年，我买了我的第一套房子，那是一套价值65000美元的复式公寓，我用的是联邦住宅管理局的30年期固定抵押贷款，一年后，当利率下降时，我可以再融资，获得15年的抵押贷款，而不用自掏腰包，我的月供只增加了10美元，我坚持按照我父母教我的计划偿还这笔财产。然后，当我更多地参与财务规划时，我和我的会计师讨论了首付的相关性，大约在同一时间，我用信用卡花了2.5万到3万美元在这片土地上建了一些商业车库，这处房产突然估价为17.5万美元。

猜猜我接下来做了什么？我用131250美元进行了10年期(ARM)抵押贷款，其中75%是贷款价值比，我用那笔钱还了信用卡，我搬进了一个非常好的房子，在一个非常好的地方。如果我没有利用第一套房产的权益来加速这一过程，我可能会花更长的时间来攒钱支付第一套住宅的首付款。此外，我把这套复式公寓里的两套公寓和商业车库都租出去了，在考虑了按揭付款(PITI)后，我仍然有大约现金流，每月租金849美元。

3、我的主要住所

因为我从我的复式公寓里取出了我的资产，所以我搬出去的时候，从口袋里拿出了300美元来偿还我的贷款申请，我以19万美元的价格在卖方的协助下买下了这所房子，一年后，它的估价是25万美元，我借了3.5万美元做了一些房地产交易，几年后，我又用356K美元进行了再融资，我拿着这笔钱做了更多的房地产交易，甚至还借出了一些钱用于修复贷款。然后，在2005年，它的估价为56万美元，我用11万8千美元买了另一个HELOC，然后用这笔钱买了重新执行的票据，我把它放在一个独立的有限责任公司，我的继承人是它的大股东，我和妻子是控制现金流的经理。

后来市场崩盘了，房子的价值跌到了40万美元左右，但我们并不在意，因为我们持有的票据和抵押贷款太多了，我们都是用贷款买的。对我来说，最大的风险不是把股权和我的3%的HELOC票据分开，是那平均超过18%的回报加上回扣。如果我需要资金，我可以出售或借到我的票据投资组合，顺便说一下，这是在一个单独的，安全的范围内进行的。这些年来，我有超过200万美元的交易(平均贷款利率为4%)，用于房地产交易和支付15%以上的票据，如果我不这么做，我一年就会损失大约30万美元，对我来说，这是一个巨大的机会成本。

所以，正如你所看到的，对我来说，还清房地产债务的最佳方式是把钱放在资产负债表上，放在一个单独的、安全的范围里，我有许多方法可以完全控制这个局面，只要我愿意，我随时都可以还清我的大部分房产。坦率地说，我仍然有太多的股本(暴露和未被充分利用)，因为银行最近过于保守，而且估值过低，但正如鲍勃·迪伦曾经唱过的那样，“时代在变”，一旦放贷放松，价值回归和增长，我将成为第一个在银行获得另一笔贷款或贷款的人。

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