一提到租金控制,大多数公寓投资者就会不寒而栗,人为限制租金的想法是对美国资本主义的公然挑战,但人们对租金控制房存在一些误解,对一些人来说,他们可以成为投资组合中的一员。在这篇文章中,我们来看看投资租金控制房的利弊,让我们从缺点开始,因为这些往往是争议最少的方面。
1、租金控制的弊端
(1)租金控制规定可能很难操作
租金控制条例可以由市或州两级各自制定,也可以由市或州两级同时制定,例如,加利福尼亚州允许租金控制,但是否采取租金控制政策是由地方政府决定的。相邻的两个社区有不同的政策并不罕见,一个控制租金,另一个则没有,内容在不断演变,投资者需要密切关注这些规定,因为通常会有改变政策的努力(如投票措施)。
(2)你每年增加租金的能力是有上限的
根据不同的社区,租金控制政策可能会禁止房东每年将租金提高2%以上,换句话说,租金的上涨基本上只是跟得上通货膨胀的步伐,这可能完全不符合市场平均水平,尤其是在过去几年租金经历了两位数增长的热点城市,这一上限可能会降低交易对寻求强劲现金流投资者的吸引力。
(3)租金控制房产的营业额较低
一般来说,对于公寓投资者来说,低周转率是一件好事,然而,一些租金控制政策规定,租金每年都有上限,直到公寓空置,房东可以将租金提高到市场水平,然后在现有的租赁条件下,每年都有新的上限。为了使公寓达到市场价,他们必须至少每隔几年就移交一次,但是在租金控制的公寓里,租客往往会比平均租期待的时间长(有时超过30年)。
(4)改善房产的动机更少
租金控制的一个意想不到的后果是,由于无法提高租金,除了日常的维修和保养外,人们没有动力投资于房产,随着时间的推移,这可能会导致财产的恶化,因此,就会降低房产的价值。www.meifang8.com
(5)如果你决定在未来出售房产,你的买家可能会更少
考虑到租金控制房带来的挑战,一些投资者甚至不会考虑这些交易,当需要出售房产的时候,这必然会减少潜在买家的数量。
2、租金控制的好处
(1)受租金控制的房产往往具有较低的购置成本
投资者在决定房产价值时,通常会把当前的租金作为一个主要因素,因此,受租金控制的房产,尤其是在多个单元的租金低于市场价格的情况下,其估值低于自由市场所能承受的水平。这导致了较低的收购成本,这可能是投资者进入一个市场的好方法,否则他们会因投资租金控制的房地产而被排挤出去。
(2)你可以提高租金
与流行的观点相反,房东可以在租金控制环境下提高租金,他们只是受到每年租金的限制。例如,俄勒冈州去年刚刚通过了一项全州范围内的租金管制禁令,将租金涨幅限制在每年7%的水平,外加通货膨胀,今年全年增长10.3%,全州范围内,自2016年以来,租金增速已放缓至每年不到2%,因此新法对希望提高租金的房东影响不大。
(3)通常会有政策来挑战限额
没有一个社区希望看到他们的住房存量下降,为了防止这种情况发生,大多数租金控制规定都包含允许投资者在对房产进行大规模翻修或改善时挑战上限的条款。
(4)受租金控制的房产往往有稳定的现金流
因为租金较低,而且租户往往会在一个地方待得更久,所以受租金控制的房产往往会有稳定的现金流,更重要的是,受租金控制的房产的租户在经济低迷时期搬出去的可能性更小,这有助于投资者抵御在多个房地产周期中不可避免的起起落落。
归根结底,是否投资租金控制房产是个人的决定,租金控制条例可以变化很大,从纽约和洛杉矶等城市的高度限制性政策,到俄勒冈州最近采用的更灵活的租金控制政策。任何考虑投资于租金控制房产的人都应该花时间来理解政策的细微差别,违反租金控制法的一个失误可能会削弱原本很有前景的投资。你会投资租金控制的房产吗?为什么或为什么不?请在下面的评论区说出你的看法。
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