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为什么湾区房地产未来会继续看涨？

发布时间：2018/06/26　文章来源：网络

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导读：

旧金山湾区是创造美国奇迹的地方。自从1848年北加发现黄金，造成全球范围的淘金热开始，旧金山湾区就以其独特的位置、优良的气候、创新的思维、敢为人先的精神，创造了一个又一个的美国奇迹，乃至世界奇迹。

一、湾区房地产的奇迹
如果说湾区的电子信息产业，缔造了全球高技术行业的奇迹，估计没有人会不同意。其实，在湾区创造的各类奇迹中，除了科学技术领域外，在教育、文化、体育、医疗、创业等等领域，也同样有着辉煌的记录，比如名列英国《泰晤士时报》世界顶尖高校前10位就有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所。即使在房地产领域，旧金山湾区也同样创造著美国房地产领域的奇迹。

二、由历史看未来旧金山湾区房地产
通过对加州房地产市场历史行情的研究发现，加州房屋价格中位数的增长，从1968年之后都是有据可查的。在近50年的历史中，加州房地市场的涨跌经历了3个增长周期：第一个增长周期是1968年～1989年，加州房价连续上涨了21年。第二个增长周期是1996年春天～2007年中，房价连续上涨了11年的时间（中间2001年有稍微下跌）；第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今，连续上涨了6年。当然，与以前连续上涨的21年或11年的周期相比，以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。

下面图表列出了旧金山市、加州，以及美国在过去几十年的房价变动情况。我们可以很清晰地看到，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

旧金山、加州与美国房地产的中位数房价曲线图。
因此，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生足以导致房价大幅下降的经济危机。

三、湾区已经成长为世界顶尖创业之都
在过去的半个世纪里，通过创业，湾区成长了一大批世界顶尖的高科技公司，如惠普、Intel、苹果、甲骨文、谷歌、脸书、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都带来了数以百计、千计，甚至万计的新增就业人口。

San Jose在1970年代才是一个人口10万人的城市，而现在已经是100多万人口的大城市。50年间增加了10倍的人口，变成了美国前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已经不再仅仅是湾区的硅谷，它已经成为了世界性的创业之都。除了美国境内的创业者蜂拥而来之外，中国、印度、英国、法国、以色列等其他国家的创业者和投资这也开始纷至沓来，希望利用硅谷得天独厚的创业环境，最大限度地帮助自己实现人生的价值和理想。

所以，只要硅谷的良好创业环境还在，创业人才继续涌来，那么这个驱动湾区经济的引擎就不会减弱，经济发展和人口增长就会长期持续。这必将带动湾区房地产价格的长期攀升。

四、湾区可使用的土地日渐减少
湾区拥有独特的地理位置。它给我们带来了美丽的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地区等自然资源。但是对于经济发展来说，由于缺乏土地的充分供应，这不是一个好消息。因为这种情况必将导致土地价格的快速上涨，并带动房产价格的飞涨。

由于美国的土地私有制度，政府是很难把土地重新集合起来，做大规模的房地产开发。所以这种无地或少地的状况将长期存在，很难有所改变。如果去看谷歌的卫星地图，我们可以清楚地看到，可以用来继续开发的土地已经很少很少。

五、二手房交易量严重不足
湾区除了没有充足的土地做开发之外，二手房交易的数量也严重不足。以旧金山市为例，2016年的成交量仅2,215栋，和2008年严重经济危机时的2,161 不相上下。即使是在湾区创业公司大量倒闭，科技股泡沫破裂的2001年，旧金山市也有2,694栋房子交易。

旧金山房市每年的出售数量。（Paragon）

对于其他城市，情况也是大致类似。比如东湾Fremont市，23.3万的人口，目前在市场上销售的房子，包括了独立屋、联排和公寓，一共才211套。相比南加州比较热门的Irvine市，26.6万的人口，目前在市场上在销售的房子是792 套。同样的人口规模，同样是当地学区比较好的城市，同样是亚裔比较集中的区域，但是二手房销售的数据竟然相差4倍！

六、房贷利率将长期看低
税收与利率是美国政府进行宏观经济调控，两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展，或对国民收入进行二次分配，以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样，政府也可以通过对利率的调整，刺激经济的发展，或者抑制过热的经济。

由于全球一体化，美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响，也越来越多对受世界经济的影响。这样一来，政府利用税收和利率政策的作用，就会受到不利的影响。因此，可以预见，政府维持较低的利率，以获得长期的经济发展，是一种必需的宏观政策。

在利息方面，美国在2008年经济危机后，一直采取了比较低的利率政策，让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候，房屋的贷款利率曾高达16%～17%。而目前的房贷利率，30年固定期的利率，仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求，即使以后贷款利率上涨一些，与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比，也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

七、湾区生活将逐渐亚洲化
湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中，亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说，目前湾区的卖家大多数是白人，而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者，从1950年代开始，因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄，开始卖掉自己的房子，搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市，用他们在湾区房产上积累的财富，去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上，亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说：“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房，也带动了其他种族的买房投资的热情。而且，亚洲人比较喜欢都市化的生活，导致湾区都市人口密度越来越大，城市化越来越明显，因此也会带动湾区房价越来越贵。

八、通货膨胀将长期持续
通货膨胀是经济发展的衍生物，是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况，在世界范围来说是比较小的，但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。
下表列出了过去20年间美国消费指数（12月份对比）的通货膨胀率情况。

图表：过去20年间美国的通货膨胀率。（Wayne Wang提供）

很显然，通货膨胀是一路向上的，即使是在严重经济危机的2008年，情况也不例外。因此，物价上涨、货币贬值，自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说，房地产投资是对抗通货膨胀，最有效的投资管道之一。
即使是只考虑通货膨胀这一个因素，未来房价的上涨也是完全可能的。

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发布时间：2018/06/26

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