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闲置办公大楼改建成住宅？专家：难

发布时间：2024/01/25　文章来源：

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导读：新冠疫情改变许多事，不少上班族在家工作，全美各地大量办公室闲置，另一方面，美国政府疫情下大笔花钱发纾困金导致通货膨胀雪上加霜，连带

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新冠疫情改变许多事，不少上班族在家工作，全美各地大量办公室闲置，另一方面，美国政府疫情下大笔花钱发纾困金导致通货膨胀雪上加霜，连带垫高房贷利率，造成屋主惜售房子以致于待售房屋不足以供应买房需求，拖累房地产市场。于是，将闲置办公室转换为住宅大楼成了备受欢迎的解套方案。

不过，闲置办公大楼翻身变成住宅大楼有诸多挑战，此番美梦不容易成真。
纽约、波士顿、克里夫兰等大都会特别支持办公大楼改建为住宅的作法，提供激励措施全力推动；总统拜登(Joe Biden)团队借助联邦方案及减税鼎力相助，各地方首长也加速变更分区及建筑限制法规，排除万难全速前进。
然而，住房、建筑、城市规画专家表示，将办公大楼改造成适合居住、令人喜欢的住宅有困难。
穆迪分析公司(Moody's Analytics)报告称，全美闲置办公空间创1979年以来新高，是新冠疫情后遗症，办公大楼成了「僵尸塔」(zombie towers)。
此外，根据全国房地产商协会(National Association of Realtors)，由于建筑商未能充分满足住房需求，过去20年全美住房数量约短缺550万单位。
那么，将闲置办公室改造成有大量需求的住宅公寓，究竟可不可行？
商业房地产重建专业机构Keen-Summit Capital Partners负责人博德温(Harold Bordwin)说，实际运作起来有一连串障碍。
城市研究所(Urban Institute)旗下的大都会住房和社区政策中心(Metropolitan Housing and Communities Policy Center)资深研究员西奥多斯(Brett Theodos)说，目前没有可行标准模式将办公室转变成住宅，每一重建个案都要重新构思，比建造全新建筑要困难得多。
原因一：官僚体系和分区限制
城市建设受分区法约束，各城镇分区法都遵循一简单概念，那就是：每一区只能建造一类建筑，诸如工厂、公寓大楼、独栋住宅。
分区法源于二战后时代，如今解除这些限制不容易。
对建筑开发商来说，遵守数十项建筑规范之外还要奋力推翻分区法，非常耗时、而且成本高昂。
面对商业办公大楼转变为住宅大楼，各都会区税收将受影响。长久以来，市府有很大一部分收入来自商业地产税，很难承受大型办公大楼税收损失。
就算办公大楼顺利转变为住宅、而且住宅公寓大楼住满了，其使用密度也势必比办公大楼低，街上人潮、午餐餐厅人潮都愈来愈少，市府税收随之减少。
原因二：办公大楼所在地往往不是居住理想地点www.meifang8.com

全美各地多数办公区域欠缺商店、学校、大众运输系统，通常不是人们想居住的环境，除非是纽约市曼哈顿地区这样的人潮密集地，才可能办公、居住两相宜。
西奥多斯说，大量办公大楼位于郊区办公园区，即使把办公大楼全部拆除重建联排别墅住屋，街道网未依住宅规画，人们未必想入住。紧邻城市内核的地区最适合将办公大楼改建为住宅。
商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)说，在转建率高于平均值的城市，旧办公大楼闲置率通常较高，其中，克里夫兰办公大楼计划转建住宅的数量在全美所占比例最高，占待转建办公室库存11%，波士顿计划或正在进行的改造面积最大，占全美待转建办公大楼库存3% 。
原因三：建筑设计及结构障碍
办公大楼往往卫浴不够、没有足够窗户，有些窗户根本打不开。
全纽约市仅3%办公空间、丹佛市中心仅2%办公空间适合改建为住宅。
建商和建筑师表示，办公室和住宅是两种不同类建筑，办公空间缺乏住宅所需要的自然光、单独的暖气控制设备，而且天花板高度往往无法进行电气和空气调节系统(HVAC)改造。
20世纪空调普及以来，商业建筑面积不断增大，博德温说，普遍安装空调前，建筑物有很多打开的窗户，每层可出租5000至1万5000 平方呎，如今大增至1万5000至4万平方呎。
博德温说，办公空间有窗户，但距离内部空间很远；波士顿SGA公司改建专业建筑师雷普梅尔(Maren Reepmeyer)说，楼层较大的办公建筑物更难改造，须在内部挖出角落和缝隙、打出采光井、兴建庭院、添加小阳台，花费不少。
长期追踪房地产业与投资的CBRE称，改建成本从每平方呎100美元到500美元以上。
原因四：办公大楼仍在使用
许多「僵尸塔」办公室仍有长期租户继续使用，没办法放手改建。
以芝加哥高耸摩天大楼为例，位于南瓦克大道311号的65层大楼近日将有三个主要租户搬离，即便如此，整栋大楼出租比例仍达50%，几年内没办法改建住宅。
西奥多斯认为，办公室改造并不能解决闲置办公室过剩或住房供应短缺的问题。

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发布时间：2024/01/25

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