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在美国购房的好时机

发布时间：2013/09/23　文章来源：美房吧

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　　种种迹象显示美国房市正走出低谷。虽然押注指望房市长期复苏并不理智，但对打算买房自住的准买家却是难得的大好时机。

　　即使是最严重的投资泡沫，最终也会自我修正。当修正发生时，我们应当趁机调整思路——如果这里说的是美国住房市场泡沫的破灭，我们就更应当这么做。美国住房市场泡沫的破灭几乎导致全球金融体系崩溃。

　　美国住房市场在泡沫出现后发生的调整，似乎终于要告一段落。这已反映在房价当中，上周公布的最新20个城市房价指数较上年同期有所上升。

　　Case-Shiller房价指数过去曾数次给出过错误的楼市回暖信号，但此次其他数据也证明楼市在回暖。房屋建设活动趋于活跃；按照最流行的定义—— 即现有待售房屋库存出清所需月份数—— 房屋供给也在可控范围内。

　　我们很难将住房市场看作是一个全国性的市场。但Case-Shiller房价指数显示，最严重的房地产泡沫已经破灭了。迈阿密的低端住宅价格在2000年至2007年间上涨了241%，而目前的价位仅较2000年时高出19%，尚未赶上同期的通胀水平。在拉斯维加斯，最廉价住房的价格目前已较2000年时的水平下跌25%，而在2000年至今的这段时间里，其价格涨幅一度超过150%。

　　估值方面的情况还表明，住房价格已不可能进一步大幅下跌。摩根大通(JPMorgan Chase)的数据显示，目前一般住房的售租比为19.9倍，而这一指标的长期均值为20.6倍，在2006年房地产泡沫巅峰时曾达到33.5倍。

　　考虑到资金成本因素，目前的住宅价格看起来非常便宜。目前房利美(Fannie Mae) 30年期抵押贷款债券的基准收益率不足3%，在此之前的数十年中，该收益率一直在下跌。

　　" 影子库存" 仍将是个问题。房地产市场泡沫破灭以及随后经济衰退导致的房屋强制出售，对于房屋价格以及银行的资产负债表都将构成拖累。

　　经济如若重新陷入重度衰退将进一步加剧该问题。但就目前来看，经济指标再度表明美国经济状况已有很大好转。纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)的最新报告指出，住房抵押贷款拖欠率以及美国家庭整体负债率均有所下降。

　　因此我们或许有理由对长期前景持乐观态度。上周摩根大通发表了一份" 看多" 报告，指出美国的人口结构正在改善。在未来十年中，"回声潮一代" （Echo Boomers，约1980年至1995年间出生的一代）将开始尝试购房。美国成年人口将在未来5年中增长1530万人—— 较过去5年增长1280万人的增速有所提升。与此同时，美国还有约230万"地下室居民" —— 即回到父母家与他们一起生活的成年人，这些人想必也希望购置自己的住房。

　　在宏观层面上，如果住房市场的问题得到解决，美国经济面临的风险将显著降低。在微观层面上，要想从中获利的难度则可能更大。股票市场已对住房市场回暖做出反应，尽管其他领域尚无动作。房屋建筑商指数(Homebuilders' Index)是今年以来标准普尔500指数中表现最强劲的版块，涨幅接近70%，相对于去年秋天创下的近期低点更是上涨了184%，但仍较2005年的峰值低约65%。过去十年中，房屋建筑商的股价预示了房屋价格的高峰与低谷，因此未来它们的股价不太可能长期延续当前的上涨态势。

　　摩根大通的看多报告指出，住房市场是在遵循一个长周期。随着周期不断演进，跟随木材供应商利好消息出现的可能是房屋建筑商、抵押贷款金融机构以及家居用品零售商的繁荣期。但这大多已反映在这些板块的股价中。家装零售商家得宝(Home Depot)以及劳氏(Lowe' s)的股价在过去12个月中上涨了60%，木料集团惠好(Weyerhaeuser)的股价走势与之类似。这些零售企业的股价都已超过雷曼(Lehman)倒闭前的高点。

　　利用本轮住房市场周期盈利的难度可能较大，因为其与之前各轮周期都不一样。本&bull 伯南克(Ben Bernanke)在危机前曾向美国国会郑重保证，美国之前从未出现过全国性的房价下跌。他说的没错，美国之前确实没有出现过像此次这样以主要住房市场中大量房屋所有人损失幅度超过50%为开端的住房市场周期。目前尚不确定这次的复苏将如何上演。当然，任何头脑清醒的投资者都不应指望房屋建筑类股票将重现其在始于十年前的泡沫周期中的走势。

　　此外还存在一个利率周期。提振抵押贷款及住房市场是美联储(Fed)施行宽松货币政策的主要目的之一。如果住房市场上演一轮强劲复苏，美联储应当提高利率水平作为回应。当然，经济重新陷入衰退的风险依然切实存在。眼下就押注住房市场周期中将出现一波长期复苏并不是一件非常靠谱的事情。

　　但对于目前美国国内租房居住的人来说有一个结论是明确的：如果他们想购置自有住房，现在是难得的大好时机。

发布时间：2013/09/23

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