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我拥有一家国内最大的被动投资房地产公司，如果有一个条款让我们努力与我们的公司保持距离，那就是“准备好出租”(实际上，有两个条款我们努力与我们的公司保持距离，但我只专注于一个)，这个词困扰着整个投资界，现在我们看到全包式房产公司实际上在做广告来吸引毫无戒心的投资者。

1、打破了租赁房产的泡沫

我不确定我是什么时候开始注意投资者所说的“准备好租金”这个词的，但没过多久我就意识到，它应该让买家非常警惕，在我看来，“准备好出租”不过是房地产投资者编造的一个术语，用来证明少花钱装修是合理的，一旦房产“准备好出租”，你就会停止花钱。在我们的办公室里，有两组来自澳大利亚和新西兰的投资者，他们各自讲述了自己被介绍给孟菲斯和堪萨斯城的全包式房产公司的故事，他们都讲述了非常相似的故事，关于全包式房产公司如何向他们展示了他们的房子，并带领他们完成他们的流程。当他们停下来询问一些在他们看来显而易见的维修问题时，得到的回答是，他们不会去修理那些东西，也不会去做那些表面上的修补，因为他们再也收不到租金了。

他们被告知，花一美元却不能给你带来一美元的租金是愚蠢的，他们还悲伤地回忆了团队中一些投资者是如何同意的，仿佛那种逻辑完全说得通。在经历了近10年的房地产翻修之后，我对这个问题的想法也有了变化。在过去三年里，我们公司开展了一个项目，旨在证明“准备好出租”是一个类似于“猪唇上的口红”的术语，从“准备好出租”的全包式房产供应商那里购买“准备好出租”的房产，实际上会让投资者花更多的钱，而不是更少。

2、没有延迟维护的优点

2011年1月1日，我们在业务上做了两个根本性的转变，第一，我们认为延迟维护是一个诅咒，你可以在大口袋社区博客上阅读我写的关于这个主题的其他文章；第二，我们决定不再提供一年的租约，从那天起，房屋将被翻新到尽可能高的水平，取消了延期维修，租赁合同将是两年或更长时间。为了向您展示消除“准备好出租”术语的结果，我将并排显示结果，这个例子代表了在全包式房产行业中仍然相当普遍的一种物业，即即租即住的物业，这种物业投入了更多的金钱、时间和精力来消除延迟维护，为租客和业主提供更好的房产。

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3、“准备好出租”的房产

当苹果和苹果相比较时，看起来“准备好出租”的房产将花费投资者更少的美元，他们相遇的临界点将在第六七年左右，这些房产通常就是这样出售的。你会更快地赚更多的钱，当一个投资者买了那套房子，可能就是这种情况，直到现实打击他们为止。延期维修是一个杀手，每走一步都要从你的口袋里掏出钱来，租金更低，租期更短，每月更高的维修费用，更高的迁出成本，真正的杀手是当你不得不更换一个几千美元的主要系统时的现金呼叫。这些事情不能在纸上量化，每个小问题复合成一个大问题的能力不能被低估。

当我们回顾自己投资组合的表现时，很明显我们的决定是正确的，我们在市场上等待出租的时间平均减少了一半，我们看到搬迁后的装修费用减少了一半以上，我们看到我们的客户保留率(租户也是客户)非常高，因为他们对他们得到的产品和服务非常满意，我们甚至看到租房的人租我们的房子，而不是住在街对面或街那头更便宜的房子，因为他们可以看出，其中一处房子是由一家高质量的管理公司管理的，而另一处房子看起来很破旧，这反映在那家物业管理公司身上。我们很快就学到了营销和交付方面的课程，这些课程推动了我们公司的业绩，从投资者到租户，如果他们嗅到了不好的气味，因为房子与营销口号不匹配，他们就会离开。我们发现，两组客户都乐于为我们的服务支付更高的价格，因为他们看到了与营销相匹配的质量。

4、谈话和行动在哪里交汇

在全包式房产行业，你很容易从你认为成功的公司那里借用营销用语，如果你在街上遇到我，一定要让我告诉你一个故事，关于我遇到一家公司，他们复制了我们所有的营销用语，却没有真正做任何营销的故事。这是一部经典之作，当我被告知整个故事时，几乎让我震惊，在我离题之前，让我先开始学习如何付诸行动，而不是光说不练，以及投资者可以如何区分两者。

建立一个全包式房产公司需要商业头脑和悟性，大多数人认为，只需要有能力买一些房子，刷上一些油漆，签下一个租户就行了，同时，为了吸引买家，他们会从他们认为成功的公司那里借用短语和概念，他们认为，真正吸引客户的是营销用语，而不是产品本身。因此，当一个投资者被一家公司所有的优良品质、出色的服务和产品所吸引时，他们看到的是一个三人乐队，里面有闪闪发光的东西、五彩纸屑，还有随时可以租到的房子，好吧，他们的言行不一。作为一名投资者，被营销文章和口号所吸引是很自然的，这是人的本性，我们从本质上给人以无罪推定，但你必须带着问题深入了解一个公司的核心和他们的运作，以了解市场营销是否与产品和服务相匹配。

如果他们的市场营销完全是关于他们与高价竞争的不同之处，那么你就不得不问，“为你支付更少的费用，做更少的事情，这怎么能让我作为一个买家受益呢？”如果市场营销都是关于客户服务的，而你看到三个员工，那么你不得不问，“谁会再给我提供优质的客户服务？”如果市场营销的核心是高效的运营和较低的成本，你就得问“你怎么能负担得起你承诺的所有服务？”

投资者必须记住，40%以上的企业在3年后就倒闭了，特别是在房地产行业，42%的企业在4年内倒闭，绝大多数原因是无能和缺乏经验。你想从谁那里购买房产？大多数人会得出这样的结论，对于长期稳定而言，来自于提倡“廉价”而非“优质”的全包式房产公司的房产将是一个糟糕的交易，作为一名投资者，我从惨痛的经历中吸取了教训，不得不打破自己被光鲜亮丽的物品、营销口号和便宜、可以租到的房产所吸引的习惯。

所以，在你从全包式房产公司购买房产之前，一定要问问他们对“准备好出租”的房产定义，然后记住，他们可能已经读过这篇文章了，你可能需要挖得更深一点，把全包式房产公司和高质量的经营者区分开来。

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