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一片萧条！高房价高利率双重打击下，美国人住房负担能力跌至39年最低

发布时间：2023/11/09　文章来源：

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导读：在经历了疫情时期的爆火后，美国房地产市场的热度几乎出现了断崖式下跌。这种情况已经持续了一年多的时间，直到现在也没缓过来。雪上加霜的

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在经历了疫情时期的爆火后，美国房地产市场的热度几乎出现了断崖式下跌。这种情况已经持续了一年多的时间，直到现在也没缓过来。

雪上加霜的是，近期美国的抵押贷款利率持续飙升至历史高位，这让购房人的住房负担能力降至接近40年以来的最低水平。
房市行情令人感到十分气馁，何时能重现往日的繁荣景象？
1、利率飙升且房价高企美国住房负担能力恶化至39年来历史新低
今年，美国抵押贷款利率攀升的速度，将大多数有购房欲望的人拒之门外。
10月份，利率一度突破8%，尽管目前有所回落，但7.76%这个数字依然处于23年来的高位。更让人头疼的是，利率飙升并未撼动房屋价格。
美国一套中位价房屋的每月本金和贷款利息，也同样在10月份超过了$2500，创下了自1975年有数据记录以来的历史新高。
数据显示，过去两年，美国一套典型房屋每月本金和贷款利息飙升了94%，即$1,240。对于一个美国家庭而言，购房后每月的花费（不包括税费、保险、物业费）已经占到了其总收入的41%。
这是一个值得关注的重要转变。因为与过去35年中，美国人每月花在购房上的钱，平均而言只占了不到每月总收入的25%。
因此，根据洲际交易所 (ICE) 的一份报告显示，各方压力导致美国住房市场的负担能力已降至1984年以来的最低水平，只有-0.11%。
2、美国房市陷艰难处境，原因复杂特殊前景未明
尽管美国房市在过去也经历过房贷利率的飙升期，但今年的情况似乎存在更多的独特性。
ICE的企业研究副总裁安迪·沃尔登（Andy Walden）在一份声明中表示：“上一次美国人出现如此糟糕的住房负担能力，还是在20世纪80年代。当时利率高达两位数，但当时美国的平均房价只有美国人的收入中位数的3.5倍。可当下的这个数字，达到了6倍。”
在1984年的10月，美国的30年期抵押贷款利率平均攀升至14%。此时，正处于“沃尔克时代（Volcker era）”——当时的美联储主席保罗·沃尔克（Paul Volcker）也在通过提高利率的办法抑制通胀。
不过，当时的婴儿潮（baby boomers）一代正好到了购房高峰期，所以他们还是选择买下利率超过15%的房屋，然后在接下来的几年里选择再融资。因为在此之后，美国的利率开始持续下跌。
但如今的美国房市被笼罩在一团浓密的阴霾中，暂时还未出现积极信号。ICE的安迪·沃尔登指出，鉴于利率的飙升和负担能力的下降都几近创下历史记录，他预计在今年剩下的时间里，美国的房屋价格会出现一些合理的下跌。
但ICE的报告同时指出，要使住房市场恢复到更负担得起的水平，至少需要满足以下三个条件中的一个：
·30年期抵押贷款利率下降4.4%
·家庭收入中位数增加62%
·房价下降38%
可惜这三个条件中的每一个都无法单独实现，而是相辅相成的关系。更重要的是，在目前的环境下达成这些条件的可能性也存在疑问。
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3、美国大多数城市房价降温，多个加州城市负担能力最弱
因此，ICE预测未来几个月美国的房价涨速会逐渐变慢。
尽管在9月份，美国的房价有所增长，但ICE表示这只是暂时的。具体而言，9月美国的房价同比上涨4.3%。但价格显示出放缓迹象，月度涨幅为 0.39%，为1月份以来最弱。
ICE还提到，美国50个最大的房地产市场中，有49个城市的房价都出现了降温的迹象，房价跌幅最大的是奥斯汀（Austin）和新奥尔良（New Orleans），分别为0.31%和0.14%。
唯一一个房价未出现下跌的城市是克利夫兰（Cleveland），这里的购房者每月需支付的本金和房贷利息占家庭总收入的25.5%。
在这50个最大的房地产市场中，负担能力最差的是洛杉矶（Los Angelas），这里的购房者每月需付本金和房贷利息占到了家庭收入的76.5%。
加州的圣地亚哥（San Diego）和圣何塞（San Jose）紧随其后，位列第二和第三。

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