许多初学或想做投机类型的房地产投资者认为,房地产投资的关键是找到一处陷入困境的房产,修复它,然后卖掉以获取最高利润。对于许多人来说,把它作为一个租赁房产最终会成为一个错误、一个备用计划或最后的选择,但是将房产进行出租是一件坏事吗?不管你是如何拥有一处房产的,在考虑是否应该以租赁的方式来拥有它时,有几件事情需要你记住。
1、房产的地段
你所在的城市将会有一些地方被认为是更有吸引力的,要在工人阶级的预算之内,并且靠近重要的设施,如学校、杂货店和发达的购物中心。尽管在战争地区购买廉价房产的呼声和争论仍在持续,但较高的利润率可能不值得你为管理和维护而头疼,如果你没有当房东的经验,你通常会想避开这些地方。如果你以足够的利润率购买了房产,或者通过恢复、额外的面积等创造了强制权益,你可能会决定在你每月支付抵押贷款、税收、保险和HOA(如果有的话)之后,房子可以有现金流。你可以查看该地区的租金水平,看看租一套自己的房子(包括卧室和浴室)需要多长时间。如果你有可用的信贷,或者你的合伙人有,房产看起来会有现金流,它有股权,而且在一个好的地区内,你可能会是一个赢家。
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2、房产可以产生现金流吗?
如果你意外成为房东,你可能从未想过现金流,但如果你的房产一直闲置在那里,再融资可能是唯一的选择,首先要看的是,你每月能以多少钱把它租出去。如果这是一笔微不足道的交易(即每间房的现金流不到100美元),对你来说可能没有意义,现在是时候着手实施C计划了。如果你可以收支平衡,这可能是一个潜在的机会,但每月与房客打交道只是为了支付账单,可能很快就会成为一种消耗。许多投机者在市场低迷时发现自己处于这种境地中,大多数投机者都让房产丧失抵押品赎回权或成为做空交易,预防是最好的方式,以更高的利润购买。
如果你的目标是作为租赁房产来购买,重要的是你要审查当前的租约是什么、租约的期限,以及它们是否反映了市场租金。如果不是,搞清楚为什么?以前的房主把它们留下来只是为了让这个地方有人住吗?他是否拒绝做必要的更新,并保持租户的低租金?这两种方法都可以使您有机会进行所需的更新和打扫(无论从字面上还是比喻上)。只要考虑清楚你需要多长时间才能收回你的现金投资(通过提高租金),以及它是否符合你的标准就可以了。每隔一段时间,你就会发现一笔交易,乍一看没什么吸引力,但仔细一看,就会发现它是一座金矿,如果它在一个好地方,就可以产生现金流。
3、租赁购买
也许这个房产不是摇钱树,但它是一个体面社区里的理想房产。随着失去房屋赎回权流离失所的房主人数的增加,你扩大了那些想拥有房产但还没有贷款的人的范围。“租赁购买”指的是,房屋的居住者已经有了租赁合同,但同时也有一个购买权,可以在未来某个日期以设定的价格购买房屋。不管最终是否由承租人行使,你都可以为期权收取一笔较大的预付款,他们也会像对待自己的房子一样对待你的房子,对租房者也更有利。
如果你还没有做过或不熟悉租赁购买(或这种类型的转售),不要无知地接近他们,做好你的尽职调查,让律师检查你的文件,因为不正确地交易可能会遇到一堆你本可以轻松避免的难题。随着市场的变化,你可能会注意到你的房产需要更长的时间才能出售,所以你需要考虑b计划。你觉得怎么样?当你考虑一个房子是否适合作为出租时,你还使用了什么其他的标准?你可以在评论中跟我一起讨论。
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